KUPUJEMY DZIAŁKĘ
Kupno działki to najważniejsza decyzja.
Nie kupuj działki tylko dlatego, że jest tania i w ładnej okolicy.
Sprawdź w urzędzie gminy, czy dla tego obszaru jest czy nie jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania szczegółowo określa czy na obszarze, na którym znajduje się działka, w ogóle jest dopuszczalna jakakolwiek zabudowa.
A jeśli jest dopuszczalna, to jaka ?
Aby to ustalić, jest potrzebny numer ewidencyjny działki, który możesz uzyskać od właściciela.
Nie pomyl numeru ewidencyjnego z numerem księgi wieczystej – to dwie różne sprawy.
W urzędzie gminy otrzymasz informację, jakie jest przeznaczenie działki.
Dla konkretnej działki możesz zamówić wypis i wyrys z MPZP – opłata wynosi kilkadziesiąt złotych.
Przede wszystkim sprawdź czy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub prywatnej drogi wewnętrznej, łączącej się z publiczną.
Wraz z oferowaną na sprzedaż działką nie mającą bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, powinien być oferowany udział lub udziały we współwłasności działki “drogowej”.
Jeśli nie ma wewnętrznej drogi dojazdowej, to można jeszcze pokusić się o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez działkę sąsiada, lecz moim zdaniem to gorsze rozwiązanie.
Będziesz także potrzebował ustanowienia służebności polegającej na możliwości doprowadzenia przez działkę sąsiada przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów. Albo zgody sąsiada w postaci na przykład umowy dzierżawy pasa jego gruntu.
Instalacje komunalne są najczęściej sytuowane wzdłuż dróg publicznych i dlatego, aby doprowadzić do swojej działki media, będziesz musiał zbudować odpowiednie instalacje przebiegające przez cudzy grunt.
Dlatego, jeśli właściciel działki nie oferuje udziałów w drodze dojazdowej, to nie warto kupować – nie będziesz miał bowiem legalnego dostępu do działki z drogi publicznej i mogą powstać trudności w wykonaniu przyłączy.
Plan zagospodarowania określa przeznaczenie działki – czy jest na cele budownictwa jednorodzinnego, czy na cele rekreacyjne, czy może działka w części jest przeznaczona na cele leśne a w części pod zabudowę mieszkalną.
Doskonale widać to w części graficznej planu zagospodarowania.
Na zielono zaznaczone są tereny wyłączone spod jakiejkolwiek zabudowy – symbol takich obszarów to Zn lub Zl, Zld.
A jeśli przeznaczenie działki jest mieszane, czyli spod zabudowy jest wyłączona tylko część działki, to na pozostałej części można zbudować dom, o ile ta pozostała część spełnia warunki tak zwanego „normatywu budowlanego”.
Plany zagospodarowania określają też nieprzekraczalne linie zabudowy.
Linie te pokazują granice swobody przy określaniu usytuowania domu.
Normatywy budowlane, czyli ustalenia szczegółowe miejscowych planów zagospodarowania, mogą określać:
- minimalną powierzchnię działki
- minimalną szerokość frontu działki
- maksymalną powierzchnię zabudowy
- minimalną powierzchnię biologicznie czynną
- wskaźnik intensywności zabudowy
- wysokość zabudowy
- minimalną odległość budynku od frontu działki
- kształt dachów
- rodzaj i barwy elewacji
- możliwość lub brak możliwości wybudowania wolnostojącego garażu – niektóre plany zagospodarowania mogą dopuszczać garaż tylko w bryle budynku mieszkalnego
- sposoby dojazdu do działki
- minimalną szerokość dojazdowej drogi wewnętrznej
- inne, wymagane przez lokalne plany zagospodarowania, na przykład w związku z ustanowieniem na tym terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu.
TUTAJ o budowaniu na Obszarze Chronionego Krajobrazu 
A jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania?
W tej sytuacji sprawdź czy gmina sporządziła Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
Studium jest aktem prawa wewnętrznego gminy, wiążącego jej organy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania.
Można powiedzieć, że studium to taki przed-plan zagospodarowania przestrzennego.
Nie wiąże obywateli i na podstawie studium nie mogą być wydane decyzje administracyjne.
Niemniej studium stanowi wskazówkę dla organów administracji przy wydawaniu warunków zabudowy.
Każdy może wnioskować o wydanie warunków zabudowy dla określnej działki.
Zatem potencjalny kupujący także.
Wniosek o wydanie WZ to proste wypełnienie formularza oraz dołączenie załączników.
Co powinien zawierać wniosek i jakie załączniki są potrzebne dowiesz się TUTAJ
Czasami, przed sprzedażą, właściciele działek sami występują o wydanie warunków zabudowy na jakiś typowy dom jednorodzinny.
Gdy jest wydana decyzja o warunkach zabudowy, to możesz ze spokojem kupić upatrzoną działkę.
Czy na własnej działce można postawić mały domek “całoroczny” do 35 m2 bez jakiegokolwiek pozwolenia ?
Nie, ponieważ taki domek to po prostu mały jednorodzinny dom mieszkalny, tyle tylko, że mały.
Nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, ale jest konieczne zgłoszenie do organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Można taki budynek potraktować jako budynek rekreacji indywidualnej, ale wybudowanie także wymaga zgłoszenia.
Niedawno poluzowano przepisy w taki sposób, że można wybudować dom do 70 m2 powierzchni zabudowy, pod warunkiem, że będzie przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Lecz wybudowanie takiego domu także będzie wymagało zgłoszenia. Nie tylko domu “całorocznego” ale także rekreacyjnego.
Jeśli na na interesującym cię obszarze nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wójt lub burmistrz w ciągu 21 dni wyda decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowani, jeśli grunt nie jest wyłączony spod zabudowy.
To znaczy, że grunt nie może być gruntem leśnym przeznaczonym do produkcji leśnej lub rolnym – przeznaczonym do produkcji rolnej.
To znaczy, że będzie potrzebna działka “budowlana”.
Co to jest działka budowlana dowiesz się TUTAJ 
Domek rekreacyjny.
Wstępnym warunkiem budowy domku rekreacyjnego, bez względu na jego powierzchnię, jest możliwość rekreacyjnego lub budowlano-rekreacyjnego przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
O warunkach wybudowania domku rekreacyjnego dowiesz się TUTAJ 
Jeśli miejscowego planu zagospodarowania nie ma, to trzeba załączyć do zgłoszenia decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania.
Lecz niektóre starostwa, w drodze interpretacji przepisów, nie wymagają decyzji o warunkach zabudowy.
Jest to uzasadnione orzecznictwem sądów administracyjnych: wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Krakowie, Wrocławiu i Lublinie w sprawach II SA/Kr 1112/16; II SA/Wr 15/17; II SA/Lu 409/19.
Samo zgłoszenie wystarczy, skoro i tak w terminie 21 dni starostwo ma prawo sprzeciwić się budowie.
Jest to nowa linia orzecznicza, która przebija się do świadomości organów administracji architektoniczno-budowlanej.
Część administracji nadal opiera się na starszej linii orzeczniczej sądów administracyjnych i wymaga przedstawienia przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy.
Stopniowo nowa linia orzecznicza będzie dominować.
Zatem zawsze jest konieczna taka działka, na której formalnie można wybudować taki domek.
.
Tekst, grafika i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
