DZIAŁKA BUDOWLANA – CO TO ZNACZY ?
Gdy mówimy o działce budowlanej, mamy na myśli dwa aspekty.
Pierwszy z nich to obszar, jakiś fragment gruntu.
Dla potrzeb obrotu nieruchomościami, na przykład w przypadku kupna działki z przeznaczeniem pod budowę domu jednorodzinnego, jest to nieruchomość dla której jest założona księga wieczysta i na której może być realizowana inwestycja budowlana.
Ale może to być tylko część nieruchomości gruntowej, wyodrębniona granicami ewidencyjnymi.
Zatem w sytuacji, gdy nieruchomość gruntowa składa się z więcej niż jednej działki ewidencyjnej, na przykład z trzech działek, to działką budowlaną może być jedna, dwie albo wszystkie działki ewidencyjne, składające się na tą nieruchomość.
Działką budowlaną może być także jakaś część jednej działki ewidencyjnej.
Czyli obszar mniejszy niż jedna działka ewidencyjna, jej fragment.
Może też obejmować teren jednej i fragment innej, sąsiedniej działki ewidencyjnej.
Możliwe są zatem różne konfiguracje, jeśli chodzi o określenie obszaru działki budowlanej.
Drugi aspekt, to możliwość realizacji na działce inwestycji budowlanej.
Działka budowlana to taki obszar gruntu, na którym jest dopuszczalna określona zabudowa, biorąc pod uwagę jej podstawowe parametry:
- wielkość
- kształt
- możliwość wyposażenia w media
- dostęp do drogi publicznej.
Dlatego o tym, czy jakaś nieruchomość jest działką budowlaną, można mówić mając na uwadze możliwość jej zabudowy, a nie do jakiej kategorii gruntów nieruchomość jest zaliczona w katastrze nieruchomości.
Dlatego działka oznaczona w katastrze nieruchomości jako rolna może być działką budowlaną.
Tak samo działka oznaczona w katastrze jako leśna może być jednocześnie przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, czyli może być działką budowlaną.
Decyduje przeznaczenie gruntu w dokumentach planistycznych a nie kategoria gruntu.
Generalnie większość działek budowlanych to działki oznaczone w katastrze nieruchomości, czyli w ewidencji gruntów, jako rolne IV, V i VI klasy.
Działki rolne lub leśne objęte miejscowym planem zagospodarowania i przeznaczone na cele budownictwa, na przykład pod zabudowę jednorodzinną, nie wymagają tak zwanego „odrolnienia” ani „odlesienia”.
Potrzebne jest tylko pozwolenie na budowę albo brak sprzeciwu na zgłoszenie budowy.
Stosunkowo mniej jest działek budowlanych oznaczonych jako leśne.
Decyduje przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast na obszarach gdzie nie ma uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, aby można było mówić o działce budowlanej jest konieczne przejście kilku procedur w następującej kolejności:
- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania;
- wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, czyli „odrolnienie” lub „odlesienie”;
- uzyskanie zgody budowlanej, czyli pozwolenia na budowę lub brak sprzeciwu na zgłoszenie budowy.
Czyli działka budowlana to taka, która spełnia wymogi realizacji inwestycji budowlanej, określone w Prawie budowlanym, rozporządzeniach wykonawczych, przepisach planistycznych i aktach prawa miejscowego.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
