KIEDY NIE KUPISZ DZIAŁKI ?
Kiedy kupno działki może nie dojść do skutku ?
Jeśli znalazłeś już wymarzoną działkę i wynegocjowałeś dobrą cenę, to może się okazać, że działkę kupi Skarb Państwa albo gmina.
Poniżej omawiam 5 najczęściej występujących przypadków, kiedy trzeba liczyć się z prawem pierwokupu przysługującym Skarbowi Państwa albo gminie.
Przypadek pierwszy.
Jeśli kupujesz niezabudowaną nieruchomość gruntową, którą sprzedawca wcześniej kupił od Skarbu Państwa albo od gminy.
W takim wypadku notariusz sporządzi warunkową umowę sprzedaży i prześle wypis aktu notarialnego wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta.
Jeśli w ciągu miesiąca obsługujący transakcję notariusz nie zostanie zawiadomiony o skorzystaniu z prawa pierwokupu, to sporządzi drugą umowę przenoszącą własność.
Obydwie umowy stanowią komplet umów, na podstawie których dojdzie do sprzedaży działki.
Przypadek drugi.
Zdarzają się oferty sprzedaży zabytkowych parków przypałacowych.
Chodzi o tak zwane ”założenia parkowe”.
Mogą to być także zabytkowe ogrody.
To pozostałości po dawnych majątkach szlacheckich.
Procedura pierwokupu jest taka sama, jak w pierwszym przypadku.
Gminy są w małym stopniu zainteresowane wykonywaniem prawa pierwokupu.
Budowa domu na takiej nieruchomości, w pobliżu zabytkowego parku lub ogrodu, jest możliwa, ale musi być uzgodniona z konserwatorem zabytków.
Wymagane jest pozwolenie na budowę.
Za kilkaset tysięcy złotych można kupić kilka hektarów pięknego, zabytkowego parku, który dla wielu osób jest atrakcyjnym otoczeniem nowego domu.
Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu zabytkowej nieruchomości, jeśli pierwokup nie został wpisany do księgi wieczystej.
Przypadek trzeci – działka leśna.
Należy się liczyć z pierwokupem jeśli:
- powierzchnia działki lub części leśnej wynosi co najmniej 0,1 ha
- jest to teren zwarty przeznaczony do produkcji leśnej lub do zalesienia
- jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.
Działka nie musi być porośnięta lasem.
Może wyglądać jak łąka.
Istotna jest klasyfikacja gruntu w katastrze nieruchomości – teren leśny albo zadrzewiony i zakrzewiony.
Pierwokup wykonuje nadleśniczy w imieniu Skarbu Państwa
Przypadek czwarty.
Działka znajdująca się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Obszary i strefy rewitalizacji ustanawia się na obszarach zdegradowanych.
Czyli takich, na których występuje koncentracja negatywnych zjawisk społecznych.
Mogą to być obszary miejskie jak i wiejskie, z niskim stopniem przedsiębiorczości, niską jakością życia, obsługi komunikacyjnej, brakiem dostępu do usług.
Nieruchomości mogą mieć na takich obszarach niższe ceny ofertowe i dlatego są warte uwagi.
Osoby długoterminowo inwestujące kapitał w nieruchomości, mogą się spodziewać wzrostu ich wartości po zakończeniu prac rewitalizacyjnych.
Jeśli nieruchomość położona na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji została wystawiona na sprzedaż, to gminie przysługuje prawo pierwokupu.
Pierwokup wykonuje w taki sam sposób, jak w poprzednio omówionych przypadkach.
Przypadek piąty.
To pierwokup gruntów rolnych.
Praktyczne znaczenie mają przepisy ograniczające obrót gruntami rolnymi o powierzchni powyżej 0,3 ha do 0,9999 ha.
Obrót nieruchomościami mieszczącymi się w tym przedziale obszarowym jest ograniczony prawem pierwokupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Jeśli przedmiotem transakcji ma być grunt o powierzchni co najmniej 1 ha, to także obowiązuje pierwokup.
Różnica jest taka, że nabywcą może być tylko rolnik indywidualny.
