ZGŁOSZENIE BUDOWY

Budowa wolnostojącego domu jednorodzinnego wymaga zgłoszenia budowy. 

Nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, choć wielu indywidualnych inwestorów wybiera pozwolenie.

Dokumenty, jakie trzeba złożyć w obydwu wypadkach są niemalże takie same. 

Warunkiem budowy domu na podstawie zgłoszenia jest to, aby obszar oddziaływania inwestycji nie wykraczał poza działkę, na której został zaprojektowany budynek i obiekty towarzyszące.

Czyli cała inwestycja nie może w żaden sposób ograniczać praw właścicielskich sąsiada.

Zarówno pod względem odległości od granicy działki, jak i wysokości budynku, zacienienia, ochrony przeciwpożarowej, odległości instalacji nad- i podziemnych, na przykład zbiornika gazu, przydomowej oczyszczalni itp.    

Architekt powinien tak przygotować projekt, aby nie było możliwości zagrożenia praw właścicielskich sąsiada.    

Zgłoszenie jest wystarczające także w razie budowy:

• wolnostojącego garażu parterowego którego powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2
• przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę
• własnego boiska, kortu tenisowego, bieżni i tym podobnych, służących rekreacji
• ogrodzenia wyższego od 2,20 m
• ganku
• pomostu do 25 m długości i wysokości maksymalnie 2,5 m licząc od dna zbiornika wodnego
• przydomowego zbiornika gazu o pojemności do 7 m3
• szamba o pojemności do 10 m3
• przydomowej oranżerii (ogrodu zimowego) o powierzchni zabudowy do 35 m2
• parterowego budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2   
• parterowego budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m2 jeśli rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie przekracza 6 m i wysięg wsporników nie przekracza 2 m
• wolnostojącego, mieszkalnego domu jednorodzinnego do dwóch kondygnacji i powierzchni zabudowy nie przekraczającej 70 m2, jeśli budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora a obszar oddziaływania inwestycji mieści się w całości na działce lub działkach, na których dom został zaprojektowany
• wolnostojącego mieszkalnego domu jednorodzinnego bez względu na powierzchnię zabudowy i liczbę kondygnacji, jeśli inwestycja nie oddziałuje na nieruchomość sąsiednią.  

To przykłady najbardziej typowe.

Czym różnią się procedury dla zgłoszenia budowy i dla pozwolenia na budowę ?

Praktyczna różnica jest taka, że w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę:

• zostaje wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo decyzja odmowna
• jeśli inwestycja w jakikolwiek sposób oddziałuje na działkę sąsiednią, to sąsiad jest stroną postępowania i zawiadamia się go o postępowaniu
• jeśli sąsiad jest zawiadomiony, to może przeciągać postępowanie nawet o kilka lat
• jeśli inwestycja nie oddziałuje na działkę sąsiednią, to sąsiada nie zawiadamia się.  

W  przypadku zgłoszenia nie jest wydawana decyzja „zezwalająca” i nigdy nie zawiadamia się sąsiadów.

Jest tak dlatego, że ten tryb jest przeznaczony dla inwestycji, której oddziaływanie nie wykracza poza obszar działki.

Organ administracji bądź to milczy, bądź to wnosi sprzeciw.

Dlatego sąsiad nie ma prawnej możliwości przeciągania postępowania.

Jeśli jednak okaże się, że inwestycja oddziałuje na działkę sąsiednią, to starosta lub prezydent miasta wprawdzie wniesie sprzeciw, ale nie zawiadomi sąsiadów. 

Termin na wniesienie sprzeciwu wynosi 21 dni. 

Lecz to nie znaczy, że zaraz po upływie 21 dni można rozpocząć budowę.

Starosta lub prezydent miasta może wnieść sprzeciw w ostatnim dniu terminu.

Sprzeciw musi przecież zostać doręczony i dlatego warto doliczyć kilka dni na obrót pocztowy.    

W razie sprzeciwu procedurę zgłoszenia trzeba rozpocząć od nowa.

Dlatego lepiej uzyskać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Takie zaświadczenie może być wydane z urzędu, czyli bez potrzeby składania o to wniosku.

Ale przepis mówi, że organ z urzędu tylko „może” wydać zaświadczenie. Dlatego lepiej złożyć wniosek o jego wydanie.

Jeśli zgłoszenie będzie niekompletne, to organ wezwie do uzupełnienia braków i wtedy termin 21 dni na ewentualny sprzeciw liczy się od dnia złożenia brakujących dokumentów. 

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek