WARUNKI ODSZKODOWANIA ZA ZMIANĘ MPZP
W razie uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mechanizm rekompensaty jest taki, że bierze się pod uwagę dwie wartości :
- wartość nieruchomości przed zmianą albo uchwaleniem planu, oraz
- wartość nieruchomości po zmianie lub uchwaleniu planu zagospodarowania.
Szkodą jest – przynajmniej teoretycznie – różnica obydwu wartości.
Można bowiem nadal korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy.
Możliwe są są 4 sytuacje.
- w nowym planie ustalono sposób tymczasowego zagospodarowania do czasu zagospodarowania zgodnego z nowym planem
- w nowym planie określono termin tymczasowego zagospodarowania
- właściciel podejmie takie działania inwestycyjne, które obecnie będą musiały być inne, niż mogłyby być przed zmianą lub uchwaleniem planu
- właściciel nie może podjąć potencjalnych działań inwestycyjnych, jakie mógłby podjąć przed uchwaleniem albo zmianą planu – chodzi o potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości w określony sposób.
Sama zmiana lub uchwalenie planu zagospodarowania jeszcze nie powoduje, że właściciel ma obowiązek zmienić aktualny sposób korzystania z nieruchomości.
Poniżej artykuł wprowadzający do problematyki odszkodowań.
TUTAJ wprowadzenie do problematyki odszkodowań
Nie jest wymagane faktyczne podjęcie działań inwestycyjnych.
Najczęściej chodzi o zmniejszenie lub utratę możliwości zabudowy mieszkaniowej, co ma ogromny wpływ na wartość rynkową nieruchomości.
Nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub zmiany planów mogą bowiem przewidywać budowę nowych dróg publicznych albo poszerzenie istniejących, przeznaczać grunty na tereny zielone lub rekreacyjne.
Zmniejszenie wartości nieruchomości może też być skutkiem zmniejszenia maksymalnej dopuszczalnej wysokości budynków lub ich gabarytów, zmianie charakteru dopuszczalnej zabudowy z mieszkalnej na rekreacyjną albo na usługową.
- Dotkliwym skutkiem jest także zmniejszenie powierzchni działki którą można obecnie lub w przyszłości wykorzystywać na cele budowlane wskutek cofnięcia dopuszczalnej linii zabudowy tak, aby zachować odpowiednie odległości od planowanej drogi publicznej.
Termin zgłaszania żądania odszkodowania od gminy wynosi 5 lat od daty wejścia w życie zmiany lub uchwalenia nowego planu zagospodarowania.
Gmina powinna wykonać obowiązek zapłacenia odszkodowania w terminie 6 miesięcy od daty złożenia wniosku o odszkodowanie.
W razie opóźnienia właścicielowi przysługują odsetki ustawowe.
Jeśli sprawa nie została przez gminę załatwiona w sposób satysfakcjonujący właściciela, to wtedy otwiera się droga dochodzenia roszczenia przed sądem.
Jeśli właścicielem nieruchomości jest przedsiębiorca, to orzecznictwo sądowe wskazuje, że termin przedawnienia wynosi 3 lata.
Lecz warunkiem dochodzenia roszczenia przed sądem jest uprzednie zgłoszenie przez właściciela żądania od gminy odszkodowania.
Jest to zatem prejudykat sądowy, co znaczy, że dochodzenie roszczenia przed sądem jest możliwe wyłącznie wtedy, jeśli w 5.letnim terminie zostało zgłoszone gminie żądanie odszkodowania.
Jeśli właściciel zdecydował się na sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od daty zmiany lub uchwalenia nowego planu zagospodarowania i nie wystąpił do gminy o odszkodowanie, to nadal przysługuje mu roszczenie odszkodowawcze.
Takie roszczenie – w razie sprzedaży nieruchomości – przedawnia się z upływem 6 lat, licząc od daty wejścia w życie zmiany lub nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku przedsiębiorcy przedawnienie następuje z upływem jedynie 3 lat, jak wynika z praktyki sądowej. Jest to jednak kwestionowane przez przedstawicieli doktryny prawniczej.
Jeśli sprzedaż nastąpiła później niż 6 lat od zmiany lub uchwalenia nowego planu, albo 3 lata jeśli chodzi o przedsiębiorcę, to roszczenie sądowe wygasa.
Ale warunkiem zachowania 6. albo 3.letniego terminu przedawnienia roszczenia sądowego jest jednak to, aby do sprzedaży oraz do zgłoszenia gminie żądania odszkodowania doszło przed upływem 5 lat od daty zmiany albo uchwalenia planu zagospodarowania.
Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości.
TUTAJ o odległościach zabudowy od dróg publicznych 
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
