Decyzję o rozpoczęciu inwestycji budowlanej poprzedza badanie, czy działka spełnia konieczne warunki aby inwestycja mogła być prowadzona.

Nie na każdym gruncie można prowadzić inwestycję budowlaną, nawet jeśli przepisy planistyczne dopuszczają sposób zabudowy zbieżny z zamierzeniem inwestycyjnym. 

Prawo do zabudowy własnego gruntu nie jest bowiem prawem absolutnym i podlega ograniczeniom i regulacjom prawnym. 

Można opracować wykaz 8 najważniejszych warunków, których spełnienie pozwala na rozpoczęcie inwestycji. 

Wykaz nie wymienia wszystkich, lecz jedynie najważniejsze warunki warte sprawdzenia na wstępnym etapie planowania inwestycji.

Co trzeba sprawdzić w pierwszej kolejności ? 

1. Uwarunkowania prawne.

Chodzi nie tylko o kwestie prawa własności do gruntu, lecz także istniejące obciążenia, nawet jeśli nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. 

Wpisy w księdze wieczystej, z niewielkimi wyjątkami (hipoteka), mają charakter deklaratywny. 

Jakieś prawo może istnieć pomimo braku wpisania o tym informacji w księdze wieczystej.

Obowiązkowe jest jedynie ujawnienie w księdze wieczystej komu przysługuje prawo własności. 

Jednak w razie zmiany osoby właściciela wskutek – na przykład – dziedziczenia, oraz braku złożenia przez spadkobiercę wniosku o zmianę wpisu, stan prawny wynikający z księgi wieczystej może być już po prostu nieaktualny. 

Inne prawa, jak służebności drogowe, także nie wymagają dla swojego istnienia wpisu do księgi wieczystej. 

Należy też liczyć się z istnieniem nieujawnionych praw obligacyjnych, takich jak dzierżawa czy umowne prawo pierwokupu.

2. Uwarunkowania planistyczne. 

Są to podstawowe i najbardziej znane inwestorom kwestie, które należy sprawdzić. 

Sprawa jest w miarę prosta jeśli grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.  

Gdy miejscowego planu nie ma to podstawową czynnością jest zwrócenie się do burmistrza, wójta lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania.  

O wydanie tak zwanej „wuzetki” może wnioskować każdy zainteresowany. 

TUTAJ dowiesz się jak uzyskać warunki zabudowy

3. Zasięg zewnętrznych uciążliwości.

Chodzi o potencjalne oddziaływanie zewnętrznych czynników takich jak :

• wibracje pochodzące na przykład z nasilonego ruchu ulicznego 
• nadmierny hałas 
• zanieczyszczenie powietrza w wyniku działalności pobliskiego przemysłu
• zanieczyszczenie gruntu powstałe przykładowo w wyniku eksploatowania w sąsiedztwie zakładów przemysłowych 
• zanieczyszczenie wód gruntowych 
• ryzyko osuwisk, powodzi 
• ryzyko tąpnięć w wyniku działalności górniczej.       

4. Możliwość zachowania odległości od działek, budynków i dróg sąsiednich.

Konieczność zachowania odpowiednich odległości wynika z wielu przepisów. 

Różne odległości należy zachować wobec istniejących lub planowanych dróg, przy czym wartości te są różne w zależności od klasy drogi i jej funkcji. 

5. Wysokość przesłaniania. 

Chodzi o zapewnienie dostępu do naturalnego oświetlenia przyszłym użytkownikom budynku.

6. Zapewnienie dojścia i dojazdu. 

Wszystkie działki przeznaczone na cele budowlane muszą mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Drogi dojazdowe powinny mieć odpowiednią szerokość. 

W zależności od rodzaju i intensywności zabudowy, inne wymogi co do szerokości obowiązują dla domów jednorodzinnych, a inne dla budynków zbiorowego zamieszkania, szpitali, budynków biurowych, przemysłowych.    

TUTAJ dowiesz się o drogach dojazdowych 

7. Uzbrojenie. 

Z dostępem do drogi publicznej oraz szerokością drogi wewnętrznej wiąże się wymóg uzbrojenia teremu w odpowiednią infrastrukturę techniczną. 

Pod drogami dojazdowymi są bowiem często sytuowane takie instalacje jak wodociąg, kanalizacja, nisko lub średnio napięciowa linia energetyczna, gazociąg, kanały światłowodowe.

Szczególnie ostre wymagania dotyczą budynków wielomieszkaniowych i zbiorowego zamieszkania. 

8. Bezpieczeństwo pożarowe. 

Odpowiednie odległości od budynków powinny być brane pod uwagę już na etapie sprawdzania możliwości realizacji planowanej inwestycji.

Chodzi o odległości budynków wewnątrz działki objętej inwestycją, jak i odległości od budynków na działkach sąsiednich. 

Istotne jest także sąsiedztwo inwestycji. 

W wielu przypadkach zachowanie odległości przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo minimalnych odległości przewidzianych w Prawie budowlanym może być niewystarczające, jeśli inwestycja sąsiaduje z gruntami leśnymi, urządzeniami wodnymi, obiektami infrastruktury technicznej.