PRYWATNA DROGA DOJAZDOWA
Bez dostępu działki do drogi publicznej nie ma możliwości wybudowania domu.
Obojętnie, czy chodzi o jednorodzinny dom do stałego zamieszkania, potocznie określany jako „całoroczny”, czy dom rekreacji indywidualnej, służący do czasowego pobytu.
Dostęp do drogi publicznej może być pośredni, przez prywatną drogę wewnętrzną albo przez działkę sąsiednią w wyniku ustanowienia odpowiedniej służebności.
Prywatna droga wewnętrzna to odrębna nieruchomość, która ma własną księgę wieczystą.
Współwłaścicielami są najczęściej wszyscy sąsiedzi.
Droga wewnętrzna musi mieć określoną, minimalną szerokość, aby można było spełnić wymogi przepisów Prawa budowlanego i rozporządzeń wykonawczych oraz przepisów planistycznych.
Szerokość dróg wewnętrznych nie jest wartością stałą i na różnych obszarach mogą obowiązywać odmienne wymogi.
Zwykle zależy to od tego, czy na obszarze, na którym znajduje się działka, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy nie.
Bardzo często spotykam się z sytuacjami, że ustalenia miejscowych planów zagospodarowania co do szerokości wewnętrznych dróg dojazdowych są dużo ostrzejsze, niż minimum wynikające z przepisów Prawa budowlanego.
Minimum wynikające z Prawa budowlanego to 5 metrów albo 4,5 metra dla dojść pełniących jednocześnie funkcję dojazdu.
Miejscowe plany zagospodarowania często przewidują nawet na terenach wiejskich szerokości dróg wewnętrznych rzędu 10 metrów, a nawet więcej.
W planie zagospodarowania jest informacja, czy obowiązująca szerokość dróg dotyczy dojazdu do wszystkich działek, czy też tylko do nowo powstałych.
Jeśli działki i drogi dojazdowe zostały wytyczone przed uchwaleniem planu zagospodarowania, to jest prawdopodobne, że jako stan prawny zastany wobec tych działek i dróg dojazdowych będą miały zastosowanie przepisy ogólne Prawa budowlanego, zatem 5 metrów lub 4,5 metra dla dojść pełniących jednocześnie funkcję dojazdu.
Jeśli prywatna droga dojazdowa jednak jest węższa, ale ma przynajmniej 3 metry szerokości, to jeszcze nie jest to powód do zmartwienia.
Te 3 metry to minimalna szerokość jezdni.
Zatem tej części drogi, po której odbywa się ruch kołowy.
Potrzebny jest jeszcze „chodnik” dla ruchu pieszego.
Dlatego warto sprawdzić, czy da się wytyczyć osobny ciąg pieszy wzdłuż działki sąsiada – na jego działce i czy ustanowi on służebność przechodu.
Możliwe jest także wytyczenie ciągu pieszego w innym miejscu, niż wzdłuż jezdni, czyli całkowicie osobnego dojścia pieszego.
Warto sprawdzić jaka jest praktyka starostwa powiatowego w tej sprawie.
Są starostwa, które wydają pozwolenia na budowę z drogami dojazdowymi o szerokości 3 metry, czyli mającymi tylko jezdnię.
Można wystąpić do starostwa o wydane opinii, czy istniejący zastany stan faktyczny daje możliwość wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Taka opinia nie jest decyzją administracyjną i nie wiąże organu, który ją wydał.
Jest tylko wskazówką, czy warto rozpocząć administracyjną procedurę budowy domu.
Wiąże się z tym pewne ryzyko utraty środków finansowych wyłożonych na przygotowanie odpowiedniej dokumentacji, albowiem może się okazać że jednak nie zostanie wydana zgoda budowlana właśnie z uwagi na zbyt małą szerokość drogi wewnętrznej.
A jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ?
Sprawdź w urzędzie gminy czy dla tego obszaru jest sporządzone studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Studium to akt prawa wewnętrznego gminy i można powiedzieć, że jest to taki miejscowy przed-plan zagospodarowania.
Nie wiąże obywateli i na podstawie studium nie mogą być wydawane decyzje administracyjne.
Lecz z treści studium można się zorientować, czy w ogóle jest przewidywana zabudowa jednorodzinna na interesującym nas obszarze.
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nie przesądza o tym, czy szerokość drogi dojazdowej jest wystarczająca.
Na tym etapie bierze się pod uwagę tylko uwarunkowania planistyczne.
Kwestie szerokości prywatnej drogi dojazdowej do działki, jak również inne sprawy, na przykład wielkość działki, są rozstrzygane w postępowaniu zmierzającym do udzielenia lub odmowy zgody budowlanej.
Dlatego uzyskanie „wuzetki” to tylko warunek wstępny, konieczny aby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie.
Zasadniczą przyczyną regulacji szerokości dróg dojazdowych jest konieczność tak zwanego „rozliczenia kompletu mediów inżynierskich”, czyli zapewnienia możliwości korzystania z wodociągu, kanalizacji, gazociągu, linii elektroenergetycznej, światłowodu, co wymaga zabezpieczenia pasa gruntu o określonej szerokości.
Media bowiem są najczęściej sytuowane pod drogami.
Poza tym istotna jest też gęstość najbliższej zabudowy, a co za tym idzie, bierze się pod uwagę istniejące i przewidywane natężenie ruchu kołowego i pieszego.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
