Uczestnicy procesu budowlanego to nie to samo co strony umowy o roboty budowlane. 

Są to osoby wyraźnie wymienione w przepisach Prawa budowlanego jako uczestnicy procesu budowlanego:

• inwestor
• projektant
• inspektor nadzoru 
• kierownik budowy

Zatem wykonawca nie jest uczestnikiem procesu budowlanego, choć to on realizuje budowę. 

Prawo budowlane nie przyznaje wykonawcy żadnych uprawnień ani obowiązków w sferze administracyjnoprawnej.

Jego uprawnienia i obowiązki ocenia się na gruncie prawa cywilnego w relacji inwestor – wykonawca.    

1. Inwestor. 

Inwestor to ten, który inicjuje proces budowlany. 

Najczęściej jest to właściciel działki budowlanej.

Czyli takiej, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w infrastrukturę techniczną spełnia wymogi realizacji obiektu budowlanego. 

Co to jest działka budowlana dowiesz się TUTAJ 

Inwestor występuje już w fazie wstępnej procesu budowlanego, na etapie postępowania administracyjnego o wydanie zgody budowlanej – pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Nie musi posiadać żadnych uprawnień budowlanych ani projektowych.

Zajmuje się finansowaniem inwestycji oraz jej organizowaniem.

Podstawowe obowiązki inwestora to zorganizowanie procesu budowy, przekazanie wykonawcy placu budowy, dostarczenie mu projektu budowlanego, odebranie robót i zapłata wynagrodzenia. 

Z tych podstawowych obowiązków wynikają obowiązki szczególne.

Do jego obowiązków należy: 

• dostarczenie wykonawcy projektu budowlanego
• ustanowienie kierownika budowy
• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie
• prowadzenie nadzoru nad wykonywaniem robót
• w razie potrzeby ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego
• w razie potrzeby zobowiązanie projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego
• wykonanie i odbiór robót. 

Zatem inwestor, jeśli nie posiada odpowiednich kwalifikacji zawodowych, to nie może samodzielnie zaprojektować budynku, sprawować nadzoru, pełnić funkcji kierownika budowy.

Wyjątkiem są przepisy dotyczące budowy wolnostojącego, jednorodzinnego domu mieszkalnego na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, o powierzchni zabudowy do 70 m2 posiadającego maksymalnie dwie kondygnacje, gdzie funkcję kierownika budowy może wykonywać inwestor nawet nieposiadający do tego żadnych kwalifikacji.

Jest to jednak wyjątek, wyłom w przepisach.   

O warunkach budowy domu 70 m2 dowiesz się TUTAJ

   

2. Projektant.

Projektant musi posiadać odpowiednie kwalifikacje zawodowe. 

Jego zasadniczym obowiązkiem jest sporządzenie projektu budowlanego. 

Może być kilku projektantów jeśli inwestycja jest tego rodzaju, że do wykonania projektu jest wymagane posiadanie wiedzy specjalistycznej z różnych dziedzin budownictwa. 

Jeśli inwestor korzysta z projektu typowego, na przykład typowego projektu domu jednorodzinnego, to projektantem nie jest autor projektu lecz ten projektant, który dostosował projekt typowy do indywidualnych wymogów inwestora.   

Projektant także określa czy inwestycja oddziałuje na nieruchomości sąsiednie, czy w całości jej oddziaływanie ogranicza się do działki na której inwestycja ma być prowadzona. 

Ma to istotne znaczenie albowiem w przypadku wolnostojących domów jednorodzinnych określenie obszaru oddziaływania decyduje o tym, czy budowa może być prowadzona na podstawie zgłoszenia czy na podstawie pozwolenia na budowę.

3. Inspektor nadzoru inwestorskiego. 

Inspektor nadzoru zajmuje się reprezentowaniem inwestora na budowie. 

Oprócz tej podstawowej funkcji inspektor ma obowiązek:

• kontrolowania realizacji budowy pod kątem zgodności z projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę, z przepisami i zasadami wiedzy technicznej
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót oraz użytych materiałów i urządzeń
• sprawdzanie i odbieranie tych robót, które ulegają zakryciu w toku procesu budowy 
• uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń, przewodów kominowych
• przygotowanie odbioru i udział w odbiorze robót oraz przekazywanie ich do użytkowania
• potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcie wad
• na żądanie inwestora kontrolowanie rozliczeń budowy. 

Ustanowienie inspektora nadzoru nie jest obowiązkowe. 

Poza tym inwestor może rozszerzyć kompetencje inspektora, w zależności od potrzeb i stopnia skomplikowania robót budowlanych. 

4. Kierownik budowy.

Reprezentuje wykonawcę robót budowlanych. 

Organizuje i kieruje budową, prowadzi dokumentację budowy oraz zapobiega zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. 

Do jego podstawowych zadań należy:

• protokolarne przejęcie od inwestora terenu budowy 
• zabezpieczenie terenu budowy
• prowadzenie dokumentacji budowy, w szczególności dziennika budowy
• zapewnienie geodezyjnego wytyczenia budowanego obiektu
• kierowanie budową
• w przypadkach wskazanych w przepisach sporządzenie lub zapewnienie sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie
• koordynowanie realizacji zadań w zakresie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
• zabezpieczenie terenu budowy przed osobami postronnymi 
• realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy
• zgłaszanie inwestorowi gotowości odbioru robót ulegających zakryciu lub zanikających
• przygotowanie dokumentacji powykonawczej
• zgłoszenie obiektu do odbioru organowi architektoniczno-budowlanemu 
• uczestniczenie w czynnościach odbioru i usuwanie stwierdzonych wad.

Nie można łączyć funkcji kierownika budowy z funkcją inspektora nadzoru. 

Kierownik budowy bowiem reprezentuje wykonawcę robót budowlanych, natomiast inspektor nadzoru – inwestora.

Ustanowienie kierownika budowy jest obligatoryjne. 

Wyjątkiem jest budowa wolnostojącego, jednorodzinnego, dwukondygnacyjnego domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, co już było zasygnalizowane w pkt.1 dotyczącym inwestora.