CESJA UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Niekiedy po zawarciu umowy deweloperskiej nabywca rezygnuje z mieszkania i decyduje się zbyć swoje prawa z umowy innej osobie.
Wymaga to zawarcia umowy cesji.
Zbywcą praw, czyli cedentem, jest aktualna strona umowy deweloperskiej.
Osoba trzecia nabywająca prawa to cesjonariusz.
Dość często w umowach deweloperskich są postanowienia o wymogu uzyskania pisemnej zgody dewelopera na cesję.
Lecz taka zgoda taka jest wymagana niezależnie od tego, czy w umowie deweloperskiej jest postanowienie o konieczności uzyskania zgody, czy też takiego postanowienia nie ma.
W istocie bowiem nie chodzi o zgodę na cesję, lecz na przejęcie długu cedenta wobec dewelopera.
Cesja dotyczy praw z umowy deweloperskiej, a przejęcie długu – obowiązków.
Podstawowym długiem jest obowiązek terminowej zapłaty transz pieniężnych w określonej wysokości.
Dlatego nie można zawrzeć umowy cesji z umowy deweloperskiej bez jednoczesnego przejęcia długu.
A jeśli wszystkie transze zostały już zapłacone ?
Nawet wtedy pozostają jeszcze inne obowiązki :
- odbiór lokalu
- stawienie się u notariusza i podpisanie aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu
- inne obowiązki wymienione w umowie deweloperskiej.
Ponieważ cesji i przejęcia długu dokonuje się zazwyczaj jedną umową „na tej samej kartce papieru”, stąd nieprecyzyjnie mówi się o konieczności uzyskiwania zgody dewelopera na cesję.
Zgoda bowiem obejmuje jedynie tą część umowy, która dotyczy przejęcia długu, czyli obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.
Umowa o przejęcie długu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Dla samej cesji przepisy nie przewidują rygoru nieważności.
Nieważność jest tylko wtedy, gdy jednocześnie z postanowieniami o cesji są w umowie postanowienia o przejęciu długu.
W takim wypadku nieważnością będzie dotknięta tylko ta część umowy, która dotyczy przejęcia długu.
Natomiast część umowy dotycząca cesji będzie ważna, choć udowodnienie jaka konkretnie była treść cesji może okazać się kłopotliwe.
Dlatego sporządza się jedną, dwuelementową umowę pisemną, obejmującą zarówno przejęcie długu, jak i cesję.
Forma pisemna pod rygorem nieważności jest wymagana także dla zgody dewelopera na przejęcie długu.
