Wybudowanie na cudzym gruncie obiektu budowlanego powoduje konsekwencje w sytuacji prawnej właściciela nieruchomości oraz tego, kto obiekt wybudował.  

Dokonując oceny sytuacji prawnej trzeba dokonać analizy kilku kluczowych elementów. 

Konieczne jest ustalenie : 

• czy budujący rzeczywiście nie jest właścicielem
• czy ten budujący niewłaściciel jest posiadaczem gruntu
• jaki jest rodzaj posiadania : samoistne czy zależne 
• istnienie dobrej lub złej wiary budującego niewłaściciela 
• wartości obiektu budowanego 
• wartości zajętej działki
• czy wartość obiektu jest większa niż wartości działki
• czy przekroczenie wartości jest znaczne.  

1. Budujący niewłaściciel gruntu.

Taka osoba może żądać aby właściciel gruntu przeniósł własność zajętej na cele budowy działki, za wynagrodzeniem.

Nie chodzi o całą nieruchomość ani nawet o działkę ewidencyjną, lecz o taki obszar gruntu który jest niezbędny do korzystania z obiektu. 

Dojdzie zatem do podziału geodezyjnego i prawnego nieruchomości. 

W efekcie podziału geodezyjnego zostanie wydzielona nowa działka ewidencyjna w obrębie tej samej nieruchomości, która będzie obejmować obszar niezbędny do korzystania z obiektu. 

Następnie ta nowa działka ewidencyjna zostanie wydzielona z nieruchomości dotychczasowej i powstanie nowa nieruchomość.

Może być sytuacja, że wskutek wydzielenia nie zostanie zachowane tak zwane „minimum budowlane”, jeśli takie minimum zostało określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. 

Nie stoi to jednak na przeszkodzie do wydzielenia nowej nieruchomości. 

Do budowy na cudzym gruncie zalicza się także nadbudowę piętra istniejącego budynku.

Dokonujący nadbudowy niewłaściciel, jeśli spełnia przesłankę samoistnego posiadania w dobrej wierze, może domagać się jedynie udziału we współwłasności nieruchomości a nie wydzielenia na jego rzecz odpowiedniej części gruntu. 

Nie może też żądać ustanowienia odrębnej własności lokalu.        

Wysokość wynagrodzenia za przeniesienie własności części działki lub albo udziału we współwłasności nieruchomości musi uwzględniać ceny rynkowe.

2. Posiadanie samoistne w dobrej wierze.

Z samoistnym posiadaniem mamy do czynienia wtedy, gdy władanie gruntem jest trwałe i dokonywane przez niewłaściciela we własnym interesie i ma ono postać władania gruntem w zakresie jak dokonywane przez właściciela. 

Z kolei ocena dobrej lub złej wiary posiadacza polega na ustaleniu, czy posiadacz wiedział lub powinien wiedzieć że nie ma prawa faktycznie władać nieruchomością w pełnym zakresie, czyli jak właściciel. 

Jeśli wiedział lub powinien był wiedzieć przy zachowaniu należytej staranności o braku swojego prawa, to wtedy samoistne posiadanie jest w złej wierze.

3. Wartość obiektu a wartość działki. 

Powinna zachodzić duża różnica pomiędzy wartością obiektu budowlanego a wartością zajętej działki – na korzyść obiektu. 

Wartości te ocenia się według cen rynkowych. 

Nie chodzi tylko o porównanie wartości samego gruntu zajętego pod budowę obiektu budowlanego, lecz wartość gruntu uwzględniając wartość nasadzeń, wyposażenia gruntu w instalacje, wartość innych obiektów znajdujących się już na gruncie, przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego itp. 

Przedmiotem ochrony niewłaściciela nie jest jednak wartość obiektu określonego jako nakłady poczynione na cudzym gruncie, lecz dobra wiara budującego niewłaściciela jako samoistnego posiadacza.

TUTAJ o żądaniu wstrzymania budowy  

4. Niebudujący właściciel nieruchomości. 

Właścicielowi nieruchomości przysługuje nieco inne roszczenie.

Może on bowiem żądać aby budujący niewłaściciel nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. 

Rozróżnienie żądania niebudującego właściciela od żądania budującego niewłaściciela jest o tyle istotne, że właściciel nieruchomości nie musi oczekiwać aż ten, kto wzniósł obiekt budowlany zwróci się do niego z żądaniem przeniesienia własności części działki. 

Poza tym żądanie przeniesienia własności części działki przysługuje tylko takiemu budującemu niewłaścicielowi, który jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Jeśli budujący niewłaściciel jest w złej wierze lub jest posiadaczem zależnym, to żądanie przeniesienia własności działki jemu nie przysługuje.

Właściciel natomiast może domagać się przeniesienia własności, czyli w praktyce kupienia od niego działki przez każdego, kto jest budującym niewłaścicielem i któremu nie przysługuje prawo do wznoszenia obiektu. 

Zatem od każdego, kto nie posiada legalnie gruntu na cele budowlane a nawet od posiadacza samoistnego w dobrej wierze.       

Może też dojść do sytuacji, że wskutek wzniesienia obiektu budowlanego pozostała część nieruchomości stanie się bezwartościowa gospodarczo dla właściciela lub w inny sposób nieużyteczna. 

Wówczas właściciel nieruchomości może domagać się aby ten, kto wzniósł obiekt budowlany nabył całość nieruchomości. 

Przedmiotem ochrony właściciela nieruchomości jest zatem prawo własności w odróżnieniu od przedmiotu ochrony budującego niewłaściciela, jakim jest dobra wiara posiadacza samoistnego.   

231 kc