UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE
Znana z przepisów kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane nie jest jedyną regulacją kontraktu budowlanego.
W obrocie profesjonalnym funkcjonuje jeszcze kilka rozmaitych regulacji prawnych, powszechnie wykorzystywanych w budownictwie.
Regulacja kodeksowa przewiduje 3 rodzaje kontraktów:
- umowa o generalne wykonawstwo
- umowa o wykonawstwo częściowe
- umowa o podwykonawstwo.
Cechą charakterystyczną regulacji kodeksowej jest to, że obowiązkiem inwestora jest przekazanie wykonawcy lub podwykonawcy projektu architektonicznego.
Decydując się zatem na reżim prawny kodeksu cywilnego, wyklucza się realizacje inwestycji w oparciu o większość modelowych warunków kontraktowych FIDIC, opracowanych przez Międzynarodową Federację Inżynierów Konsultantów.
Zatem wyłączone są modele :
- „zaprojektuj i wybuduj”
- „zaprojektuj, wybuduj i eksploatuj”
- „pod klucz”.
Modele te charakteryzują się tym, że inwestor nie przekazuje wykonawcy projektu architektonicznego.
Obowiązek projektowania spoczywa bowiem na wykonawcy.
Kodeksowa regulacja umowy o roboty budowlane dotyczy tylko klasycznego modelu „Wybuduj – Build only”.
W ramach tego modelu wyróżnia się 3 rodzaje kontraktów :
1. Umowa o generalne wykonawstwo.
Zawierana jest wtedy, gdy całość prac związanych z procesem budowy obiektu inwestor powierza jednemu wykonawcy.
Takim wykonawcą jest z reguły doświadczone przedsiębiorstwo budowlane, posiadające wystarczający potencjał maszynowy, inżynieryjny, materiałowy oraz zasoby wykwalifikowanych pracowników niezbędnych do zrealizowania inwestycji.
Wykonawca nie musi osobiście wykonywać wszystkich robót. Może posługiwać się podwykonawcami, za których działanie odpowiada wobec inwestora jak za swoje własne.
W takim przypadku obowiązkiem generalnego wykonawcy jest dodatkowo organizowanie i koordynacja procesu budowlanego.
2. Umowa o wykonawstwo częściowe.
Jest zawierana wtedy, gdy potrzeby inwestora ograniczają się jedynie do jakiejś części robót budowlanych.
Tego rodzaju umowy zawiera się również, gdy inwestor korzysta z kilku podwykonawców powierzając im realizację jakiegoś etapu inwestycji lub wykonanie robót specjalistycznych.
Inwestor wówczas samodzielnie organizuje i koordynuje prace podwykonawców, może też w swoim imieniu zlecić taką organizację lub koordynację podmiotowi zewnętrznemu.
3. Umowa o podwykonawstwo.
Jest zawierana pomiędzy wykonawcą a innym przedsiębiorcą budowlanym.
Wykonawca bowiem nie ma obowiązku osobistego wykonywania robót budowlanych.
Może nawet powierzyć podwykonawcom wszystkie roboty, które obejmuje umowa zawarta z inwestorem.
Możliwe jest piętrowanie podwykonawców, co polega na tym, że podwykonawca zawiera umowę z kolejnym podwykonawcą a ten z kolejnym.
Wykonawca ponosi wobec inwestora odpowiedzialność za działanie wszystkich podwykonawców jak za swoje własne.
Podwykonawca może domagać się wynagrodzenia jedynie od tego wykonawcy lub podwykonawcy, z którym zawarł umowę, co może być problematyczne.
Dlatego jest w interesie podwykonawcy aby wykonawca lub podwykonawca zgłosił inwestorowi szczegółowy zakres robót podwykonawcy.
Zgłoszenie powinno być jeszcze przed przystąpieniem do robót przez podwykonawcę.
Inwestor może w ciągu 30 dni od doręczenia mu zgłoszenia złożyć sprzeciw wobec wykonywania robót przez podwykonawcę.
Inwestor składa sprzeciw zarówno wykonawcy jak i podwykonawcy.
Zgłoszenie i sprzeciw powinny być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Procedura zgłoszenia nie jest wymagana jeśli inwestor i wykonawca określili w umowie szczegółowy zakres robót wykonywanych przez konkretnego podwykonawcę.
Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Skutkiem braku sprzeciwu inwestora albo określenia w umowie zakresu robót ze wskazaniem podwykonawcy jest powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora wraz z wykonawcą za zapłatę podwykonawcy umówionego wynagrodzenia.
Jednak odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy jest ograniczona maksymalnie do wysokości wynagrodzenia wykonawcy za realizację robót.
