CESJA RĘKOJMI I GWARANCJI
Zdarza się że inwestor sprzedaje nieruchomość wraz z prowadzoną inwestycją innemu podmiotowi.
Do tego rodzaju transakcji dochodzi w wyniku kalkulacji ekonomicznych lub zmian w strukturze ekonomiczno-prawnej dużych deweloperów.
Dotychczasowy inwestor sprzedaje zatem nie tylko samą nieruchomość, ale także inwestycję w toku.
Składają się na to między innymi zawarte już umowy o roboty budowlane z którymi wiążą się przyszłe uprawnienia inwestora z rękojmi i gwarancji.
Nie ma możliwości zmiany stron zawartych już umów. Sprawa jest bardziej skomplikowana…
Możliwe opcje to :
- rozwiązanie dotychczasowych umów i zawarcie nowych
- cesje wierzytelności
- przejęcie długu.
Wymaga to współdziałania kilku stron :
- inwestora który sprzedaje inwestycję w toku wraz z nieruchomością
- nowego inwestora, będącego nabywcą
- wykonawcy lub wykonawców robót budowlanych
- innych podmiotów, z którymi inwestor zawarł rozmaite umowy, na przykład umowy z dostawcami energii, z dostawcami materiałów, umowy o obsługę prawną itp.
Nawet w przypadku sprzedaży gotowego już i odebranego obiektu budowlanego, uprawnienia z rękojmi lub gwarancji nie przechodzą automatycznie na nabywcę.
Konieczna jest cesja wierzytelności z rękojmi.
O uprawnieniach inwestora z rękojmi dowiesz się TUTAJ 
Jeśli udzielona jest także gwarancja – to także jest konieczna cesja wierzytelności z gwarancji.
Uprawnienia z rękojmi które można przenieść cesją, to :
- żądanie usunięcia wady
- żądanie wymiany wadliwego elementu na nowy.
Są to bowiem wierzytelności.
Pozostałe uprawnienia inwestora polegające na złożeniu oświadczeń o obniżeniu wykonawcy wynagrodzenia oraz o odstąpieniu od umowy nie są wierzytelnościami.
To uprawnienia prawo kształtujące, czyli kreujące nowy stan prawny w relacjach pomiędzy inwestorem a wykonawcą.
Ponieważ umowa o roboty budowlane jest umową wzajemną, to uprawnienie do odstąpienia od umowy z wykonawcą robót budowlanych oraz do obniżenia wynagrodzenia nie dzieli losów cedowanych wierzytelności ani nie może być przedmiotem cesji pomiędzy inwestorem a nabywcą.
Ma to fundamentalne znaczenie w sytuacji, gdy dotychczasowy inwestor zbywa niezakończoną inwestycję nowemu inwestorowi.
Odstąpienie od umowy z wykonawcą będzie możliwe, jeśli oświadczenie o odstąpieniu złożą wspólnie inwestor dotychczasowy i nowy.
Aby uniknąć sporów co do skuteczności odstąpienia lub żądania obniżenia wynagrodzenia, potrzebne jest przejęcie przez nowego inwestora długu, czyli zobowiązań wobec wykonawcy.
Koniecznym do tego warunkiem jest współdziałanie wykonawcy, czyli zawarcie umowy pomiędzy inwestorem dotychczasowym a inwestorem nowym za zgodą wykonawcy, albo zawarcie umowy przez nowego inwestora z wykonawcą, za zgodą inwestora dotychczasowego.
Będzie to miało praktyczny skutek podobny do zmiany stron umowy.
W przypadku inwestycji w toku bezpieczniejsze jest rozwiązanie umowy z wykonawcą przez dotychczasowego inwestora i zawarcie nowej umowy przez inwestora nowego.
W takiej bowiem sytuacji w ogóle nie powstanie temat skuteczności przyszłych uprawnień z rękojmi i gwarancji.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
