Zdarza się że inwestor sprzedaje nieruchomość wraz z prowadzoną inwestycją innemu podmiotowi. 

Do tego rodzaju transakcji dochodzi w wyniku kalkulacji ekonomicznych lub zmian w strukturze ekonomiczno-prawnej dużych deweloperów. 

Dotychczasowy inwestor sprzedaje zatem nie tylko samą nieruchomość, ale także inwestycję w toku.

Składają się na to między innymi zawarte już umowy o roboty budowlane z którymi wiążą się przyszłe uprawnienia inwestora z rękojmi i gwarancji.

Nie ma możliwości zmiany stron zawartych już umów. Sprawa jest bardziej skomplikowana… 

Możliwe opcje to :

• rozwiązanie dotychczasowych umów i zawarcie nowych
• cesje wierzytelności
• przejęcie długu. 

Wymaga to współdziałania kilku stron : 

• inwestora który sprzedaje inwestycję w toku wraz z nieruchomością 
• nowego inwestora, będącego nabywcą
• wykonawcy lub wykonawców robót budowlanych
• innych podmiotów, z którymi inwestor zawarł rozmaite umowy, na przykład umowy z dostawcami energii, z dostawcami materiałów, umowy o obsługę prawną itp. 

Nawet w przypadku sprzedaży gotowego już i odebranego obiektu budowlanego,  uprawnienia z rękojmi lub gwarancji nie przechodzą automatycznie na nabywcę.

Konieczna jest cesja wierzytelności z rękojmi. 

O uprawnieniach inwestora z rękojmi dowiesz się TUTAJ

Jeśli udzielona jest także gwarancja – to także jest konieczna cesja wierzytelności z gwarancji.

Uprawnienia z rękojmi które można przenieść cesją, to :

• żądanie usunięcia wady
• żądanie wymiany wadliwego elementu na nowy.

Są to bowiem wierzytelności.

Pozostałe uprawnienia inwestora polegające na złożeniu oświadczeń o obniżeniu wykonawcy wynagrodzenia oraz o odstąpieniu od umowy nie są wierzytelnościami. 

To uprawnienia prawo kształtujące, czyli kreujące nowy stan prawny w relacjach pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Ponieważ umowa o roboty budowlane jest umową wzajemną, to uprawnienie do odstąpienia od umowy z wykonawcą robót budowlanych oraz do obniżenia wynagrodzenia nie dzieli losów cedowanych wierzytelności ani nie może być przedmiotem cesji pomiędzy inwestorem a nabywcą. 

Ma to fundamentalne znaczenie w sytuacji, gdy dotychczasowy inwestor zbywa niezakończoną inwestycję nowemu inwestorowi.

Odstąpienie od umowy z wykonawcą będzie możliwe, jeśli oświadczenie o odstąpieniu złożą wspólnie inwestor dotychczasowy i nowy.

Koniecznym do tego warunkiem jest współdziałanie wykonawcy, czyli zawarcie umowy pomiędzy inwestorem dotychczasowym a inwestorem nowym za zgodą wykonawcy, albo zawarcie umowy przez nowego inwestora z wykonawcą, za zgodą inwestora dotychczasowego. 

Będzie to miało praktyczny skutek podobny do zmiany stron umowy.

W przypadku inwestycji w toku bezpieczniejsze jest rozwiązanie umowy z wykonawcą przez dotychczasowego inwestora i zawarcie nowej umowy przez inwestora nowego.

W takiej bowiem sytuacji w ogóle nie powstanie temat skuteczności przyszłych uprawnień z rękojmi i gwarancji.