GWARANCJA W BUDOWNICTWIE
Gwarancja jest dodatkowym, oprócz rękojmi, zabezpieczeniem inwestora przed kosztami usuwania ewentualnych wad.
Udzielenie jej jest dobrowolne.
Odpowiedzialność z gwarancji ma charakter absolutny.
To znaczy że jest oderwana od winy wykonawcy. Wystarczy, że w okresie gwarancyjnym ujawni się wada.
Zakres odpowiedzialności wykonawcy z gwarancji określa umowa wykonawcy z inwestorem.
Zamiast umowy może to być dokument gwarancji jednostronnie wystawiony przez wykonawcę i doręczony inwestorowi.
W obydwu wypadkach dochodzi do zawarcia umowy pomiędzy wykonawcą a inwestorem, w której wykonawca zobowiązuje się do określonych działań w razie ujawnienia wad.
Zakres wad może być dowolnie ustalany.
Objęte gwarancją mogą być wady istotne i nieistotne, ale można wyłączyć z gwarancji wady nieistotne.
Możliwe jest także objęcie gwarancją tylko niektórych wad, wymienionych w umowie gwarancyjnej albo w dokumencie gwarancji, często zwanym „kartą gwarancyjną”.
Dopuszczalne jest także wprowadzenie do gwarancji postanowień ograniczających a nawet wyłączających odpowiedzialność wykonawcy.
Mogą to być sytuacje takie jak :
- niewykonywanie przez inwestora regularnych przeglądów
- dokonywanie samodzielnych napraw
- brak zgłoszenia wady w określonym w gwarancji terminie lub w określony sposób (na przykład tylko w formie pisemnej wraz z pisemnym protokołem z oględzin).
Jeśli obiekt budowlany jest wyposażony przez wykonawcę w urządzenia techniczne, na przykład windy, hydrofornie, rozdzielnie elektryczne, to gwarancja powinna określać czy obejmuje tylko efekt robót budowlanych, czy cały obiekt razem z tymi urządzeniami.
Ma to swoje uzasadnienie albowiem wykonawca z reguły odpowiada za roboty budowlane a zainstalowane urządzenia są produkowane i montowane przez innych, wyspecjalizowanych przedsiębiorców.
Jeśli wykonawca udzieli gwarancji na cały obiekt, to ponosi odpowiedzialność z gwarancji także za wady ujawnione w tych urządzeniach.
Dlatego gwarancja wykonawcy robót budowlanych powinna wyłączać spod jej działania zainstalowane urządzenia techniczne dostarczone przez inne podmioty, a inwestor powinien zadbać o udzielenie mu odrębnych gwarancji przez każdego producenta lub dystrybutora.
W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, że wykonawca robót budowlanych nie będzie mógł wykonać obowiązków gwarancyjnych z uwagi na brak specjalistycznej wiedzy i umiejętności w zakresie naprawy lub wymiany uszkodzonych części albo nawet całych urządzeń.
Powstanie wtedy odpowiedzialność odszkodowawcza gwaranta wobec inwestora z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków z gwarancji.
Wszystkie obowiązki gwaranta powinna regulować umowa gwarancyjna.
Najczęściej są to :
- nieodpłatne serwisowanie przez określony czas
- usunięcie wady przez naprawę
- usunięcie wady przez wymianę wadliwego elementu
- zapewnienie urządzenia zastępczego na czas usuwania wady
- zwrot części wynagrodzenia
- zwrot wynagrodzenia w razie odstąpienia inwestora od umowy – może dotyczyć całości obiektu budowlanego w razie wad istotnych lub części
- zwrot wartości zainstalowanego urządzenia w razie odstąpienia częściowego
- przedłużenie terminu gwarancji o czas wyłączenia obiektu lub urządzenia z eksploatacji wskutek wady lub jej usuwania.
Termin gwarancji może być ustalony dowolnie.
Także dowolnie może być ustalona kolejność dochodzenia roszczeń inwestora z gwarancji i z rękojmi.
Najczęściej pierwszeństwo przyznaje się procedurze gwarancyjnej a dopiero po jej wyczerpaniu inwestor może korzystać z uprawnień z rękojmi.
Brak określenia terminu gwarancji powoduje, że w drodze analogii do przepisów o sprzedaży przyjmuje się, że jest to 2 lata, począwszy od daty podpisania protokołu odbioru końcowego.
Tak samo jest w kwestii wydłużenia terminu gwarancji – jeśli wykonawca i inwestor nic nie postanowią, to będą miały zastosowanie w drodze analogii przepisy o sprzedaży.
Ponadto dojdzie do przedłużenia terminu gwarancji o czas usuwania wady w części obiektu lub o czas wyłączenia urządzenia z eksploatacji.
Także sposób i terminy zgłaszania wad wykonawcy powinny być całościowo uregulowane w umowie.
Pozostawianie tego rodzaju spraw przepisom o sprzedaży jest ryzykowne i nieprofesjonalne.
Przepisy o gwarancji przy sprzedaży, na które można powołać się w budownictwie, mają jedynie charakter posiłkowy.
Są stosowane per analogiam, czyli tylko w razie braku odpowiednich postanowień w umowie i tylko analogicznie, co nie oznacza że tak samo.
Dlatego w obrocie profesjonalnym sprawy dotyczące gwarancji są regulowane już w umowie o roboty budowlane, czasem w odrębnym dokumencie gwarancji.
Roszczenia z gwarancji przedawniają się z upływem 3 lat w obrocie profesjonalnym, a w obrocie z udziałem konsumenta jako inwestora – z upływem 6 lat.
Terminy te kończą się z upływem roku kalendarzowego.
Zatem w skrajnych przypadkach 6 letni termin (przykładowo) który rozpoczął się w 15 stycznia 2022r. zakończy się 31 grudnia 2028r., co daje prawie 7 lat.
Chodzi o terminy dochodzenia konkretnych roszczeń z gwarancji a nie o czas trwania gwarancji.
