Niniejszy artykuł dotyczy umów deweloperskich zawartych do dnia 30 czerwca 2022r. Przez okres kolejnych dwóch lat nadal stosuje się przepisy dotychczasowej, uchylonej ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku.

Deweloper otrzymuje środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dopiero po zakończeniu inwestycji i po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do lokalu. 

Bank prowadzący rachunek powierniczy może dokonać wypłaty środków pod warunkiem otrzymania od dewelopera aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności.

Lokal musi być w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem tych obciążeń na które nabywca zgodził się w akcie notarialnym. 

Najczęściej są to obciążenia polegające na ustanowieniu na gruncie służebności przesyłu w celu umożliwienia wybudowania lub eksploatacji instalacji podziemnych takich jak instalacje gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne i telekomunikacyjne.   

Właścicielom lokali w budynkach wielomieszkaniowych przysługują bowiem udziały we współwłasności w działce gruntu przez który przeprowadzone są do budynku niezbędne instalacje. 

O służebności przesyłu dowiesz się TUTAJ 

Mogą to być także inne służebności, na przykład służebność gruntowa przechodu i przejazdu, szczególnie gdy chodzi o tak zwany teren osiedlowy lub o możliwość parkowania pojazdów na miejscach parkingowych usytuowanych na gruncie objętym współwłasnością.        

Aby wypłacić deweloperowi środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank będzie potrzebował zlecenia płatniczego złożonego przez osobę działającą w imieniu dewelopera.

Nie ma zatem automatyzmu wypłaty przez bank z chwilą otrzymania aktu notarialnego. 

Wypłata następuje jednorazowo i dotyczy środków tylko tego nabywcy, który jest wymieniony w akcie notarialnym jako właściciel lokalu. 

Kontrola banku prawidłowego działania dewelopera ma charakter formalny. 

Bank bada tylko formalną prawidłowość otrzymanych od dewelopera dwóch dokumentów:

•  wypis z aktu notarialnego
• zlecenie wypłaty środków.

Badając wypis z aktu notarialnego bank kontroluje :

• oznaczenie stron aktu notarialnego
• czy ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowa przenosząca własność jest wykonaniem umowy deweloperskiej, na podstawie której środki nabywcy były zgromadzone na zamkniętym rachunku powierniczym 
• czy lokal jest wolny od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich
• czy nabywca wyraził zgodę na ewentualne obciążenia które wynikają z aktu notarialnego.

Bank zatem nie sprawdza czy zdarzenia opisane w akcie notarialnym rzeczywiście miały miejsce. 

Nie sprawdza, czy inwestycja została faktyczne zakończona ani czy doszło do odbioru lokalu przez nabywcę. 

Ponadto bank nie sprawdza treści księgi wieczystej nieruchomości macierzystej, to jest tej nieruchomości na której został wybudowany budynek wielomieszkaniowy.

Bank nie kontroluje przeznaczenia wypłaconych deweloperowi środków. 

Deweloper nie musi tych środków przeznaczyć na spłatę swoich zobowiązań wobec wykonawców inwestycji. 

Może je przeznaczyć na dowolny cel.

Roszczenie dewelopera wobec banku o wypłatę środków z rachunku powierniczego przedawnia się z upływem 2 lat od dnia zawarcia z nabywcą umowy przeniesienia prawa własności do lokalu.