Niniejszy artykuł dotyczy umów deweloperskich zawartych do dnia 30 czerwca 2022r. Przez okres następnych dwóch lat nadal mają zastosowanie dotychczasowe przepisy uchylonej ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku.

Cechą charakteryzującą otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest możliwość wypłacania środków przez dewelopera w trakcie prowadzenia inwestycji. 

Wypłata nie następuje jednorazowo lecz w transzach, w miarę postępów inwestycji.

Podstawowe znaczenie ma dla banku harmonogram inwestycji. 

Bank bowiem dokonuje wypłat transz po zakończeniu każdego etapu wynikającego z harmonogramu. 

Jeśli harmonogram jest określony w umowie dewelopera z bankiem o prowadzenie rachunku powierniczego, zmiana harmonogramu wymaga zmiany tej umowy. 

Można w umowie z bankiem ustalić, że zmiana harmonogramu będzie dokonywana w drodze jednostronnego oświadczenia dewelopera. 

Jednak zmiana umowy z bankiem dokonana w ten sposób nadal będzie wymagała zmiany umowy deweloperskiej z nabywcą. 

Nabywca bowiem jest zainteresowany w terminowym wykonywaniu przez dewelopera poszczególnych etapów robót. 

Bank prowadzący rachunek powierniczy ma uprawnienia kontrolne wobec dewelopera.

Są to uprawnienia w zakresie kontroli rzeczowej i finansowej.

Kontrola jest merytoryczna, w odróżnieniu od kontroli banku prowadzącego zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, gdzie kontrola jest tylko formalna.  

O zamkniętym rachunku powierniczym dowiesz się TUTAJ

Wypłata transzy może być dokonana po stwierdzeniu przez bank zakończenia etapu inwestycyjnego, określonego w harmonogramie. 

Do wypłaty deweloperowi środków jest ponadto potrzebne zlecenie płatnicze złożone przez osobę działającą w imieniu dewelopera. 

Nie ma zatem automatyzmu wypłaty środków wskutek samego stwierdzenia przez bank, że zakończono jakiś etap inwestycji. 

Bank jest zobowiązany do skontrolowania, czy istotnie został zakończony etap inwestycji przewidziany harmonogramem.

Potwierdzeniem wykonania etapu są odpowiednie wpisy kierownika budowy w dzienniku budowy. 

Umowę z nadzorcą bankowym może zawrzeć bank lub deweloper.

Może to być umowa trójstronna, którą zawiera osoba będąca nadzorcą oraz bank i deweloper.   

Jeśli umowa jest dwustronna i zawarta z deweloperem, to bank musi zaakceptować osobę będącą nadzorcą bankowym. 

Kontrola banku obejmuje kontrolę terminów zakończenia etapów określonych w harmonogramie. 

To znaczy że opóźnienie względem harmonogramu ma wpływ na wysokość środków wypłacanych deweloperowi z rachunku powierniczego. 

Bank jest związany umową o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego i z wynikającego z tej umowy harmonogramu co do zakresu poszczególnych etapów robót.

Kontrola obejmuje także celowość wydatkowanych przez dewelopera kwot oraz ich związek z inwestycją. 

Środki zgromadzone na rachunku powierniczym są bowiem przeznaczone na określony cel inwestycyjny.  

Jeśli w toku kontroli banku okaże się, że przesłanka celowości nie została spełniona, to bank odmówi deweloperowi wypłaty środków.

Odmowa jest w takim w zakresie, w jakim deweloper poniósł koszty niezwiązane z realizacją danego etapu inwestycji albo jeśli określonego kosztu nie da się przypisać do żadnych wykonanych robót.