SPŁATY I DOPŁATY

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli.

Sposób ten może być realizowany w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami albo na drodze sądowej.

Jeśli na drodze sądowej, to sąd nałoży obowiązek spłat na rzecz tych współwłaścicieli, którzy nie otrzymują nieruchomości. 

Sąd może też orzec o dopłatach.

I. SPŁATY

Spłata to rodzaj wynagrodzenia za tą część nieruchomości, która zostaje „oddana” współwłaścicielowi otrzymującemu całość.     

Spłaty mogą być dokonywane także w razie umownego zniesienia współwłasności.

Spłata powinna odpowiadać wartości rynkowej udziału w nieruchomości.

Jeśli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia co do wartości nieruchomości, a co za tym idzie, co do wartości udziałów które mają być spłacone, to w celu oszacowania sąd powoła biegłego rzeczoznawcę.

W razie umownego zniesienia współwłasności współwłaściciele sami mogą zaangażować rzeczoznawcę majątkowego.

Trudności w samodzielnym oszacowaniu wartości nieruchomości pojawiają się, gdy chodzi o nieruchomość zabudowaną kilkoma budynkami o różnym przeznaczeniu.

Albo jednym budynkiem, lecz wymagającym remontu.

A także wtedy, gdy nieruchomość jest gruntowa, lecz o nietypowym kształcie lub nieatrakcyjnym położeniu.

Albo wtedy, gdy przeznaczenie gruntu w katastrze nieruchomości jest nieatrakcyjne na rynku nieruchomości.  

Konieczne jest ustalenie, czy spłaty mają być jednorazowe czy ratalne, a jeśli ratalne to w jakich okresach mają być płatne i w jakich terminach. 

Możliwe jest ustalenie odsetek od każdej raty.

Chodzi o odsetki za korzystanie z kapitału, czyli za to, że spłata nie jest jednorazowa lecz ratalna i uprawniony musi czekać na pełną spłatę nierzadko wiele lat. 

W sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności spłaty mogą być rozłożone na okres maksymalnie 10 lat. 

Nie ma takiego ograniczenia w razie umownego zniesienia współwłasności. 

W razie nieterminowej spłaty którejkolwiek z rat przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. 

Możliwe jest umowne ustalenie wysokości rat w innej wysokości niż wartość udziału we współwłasności. 

W takim wypadku będzie to potraktowane jako nieodpłatna korzyść dla jednej ze stron i może powstać z tego powodu obowiązek podatkowy.

Spłata nie może być zbyt niska aby nie narazić się na zarzut pokrzywdzenia wierzycieli.

W sytuacjach szczególnych sąd może odroczyć termin spłaty rat już wymagalnych.  

II. DOPŁATY

Dopłata jest rodzajem wynagrodzenia wyrównującego wartość udziałów we współwłasności.

Typowym przykładem zastosowania dopłat jest zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali. 

Chodzi o sytuacje, kiedy w wyniku uwarunkowań faktycznych nie jest możliwe wyodrębnienie lokali o wartości równej wartości udziałów we współwłasności.  

O dopłatach orzeka sąd a w razie umownego zniesienia współwłasności dopłaty można ustalić w umowie. 

Dopłaty mogą mieć postać świadczeń niepieniężnych, na przykład świadczenia jakiś usług przez określony czas.

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek