POZIOMY PODZIAŁ BUDYNKU
Poziomy podział fizyczny budynku w drodze zniesienia współwłasności jest niedopuszczalny.
Nie można znieść współwłasności zabudowanej nieruchomości w ten sposób, że piętro albo poddasze zostanie wydzielone prawnie od reszty budynku.
Czyli nie ma możliwości prawnego podzielenia budynku w płaszczyźnie poziomej.
Lecz można uzyskać efekt fizycznego podziału poziomego drogą ustanowienia odrębnej własności lokali.
Powstaną wtedy odrębne nieruchomości lokalowe i właścicielowi każdej z nich będzie przysługiwał udział we współwłasności gruntu pod budynkiem i wokół niego, potrzebny do prawidłowego korzystania z lokalu.
Chodzi o możliwość dojścia do lokalu, dojazdu i ewentualnie wydzielenia miejsc parkingowych.
Wskutek ustanowienia odrębnej własności lokalu grunt pod budynkiem zostanie objęty współwłasnością w częściach ułamkowych.
Wyodrębnienie własności lokalu może wymagać wykonania robót adaptacyjno-budowlanych.
Często polega to na adaptacji istniejących ciągów komunikacyjnych w budynku, wykonania nowych, a nawet dobudowania klatki schodowej, czy wykonania nowych wejść lub schodów zewnętrznych.
Lokale bowiem, aby doszło do wyodrębnienia własności, muszą spełniać wymogi lokali architektonicznie samodzielnych.
Spełnienie wymogów samodzielności lokalu stwierdza starosta w postaci zaświadczenia.
W toku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem może okazać się, że mające powstać lokale nie spełniają wymogów samodzielności.
Wtedy sąd oceniając, że żądanie zniesienia współwłasności w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali jest co do zasady usprawiedliwione, może wydać postanowienie wstępne w którym upoważni uczestnika postępowania do wykonania adaptacji, tymczasowo na jego koszt.
Możliwa jest współwłasność odrębnego lokalu oraz kombinacje mieszane polegające na tym, że jednemu ze współwłaścicieli może przysługiwać odrębna własność lub współwłasność jednego lub nawet kilku lokali.
Takie konfiguracje zależą od wzajemnych rozliczeń współwłaścicieli, wielkości ich udziałów we współwłasności przed podziałem, czy umówionego poniesienia kosztów związanych z robotami adaptacyjnymi, kosztów obsługi architektonicznej, prawnej, geodezyjnej itp.
Natomiast grunt pod budynkiem, jako nieruchomość wspólna, a także części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, będą objęte współwłasnością w częściach ułamkowych.
Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej jest zależna od powierzchni wyodrębnionych lokali i pomieszczeń przynależnych, takich jak – przykładowo – komórek lokatorskich lub schowków.
Można też umówić się o inną wielkość udziałów, którą można potem zmienić w drodze umowy.
Poziomy podział fizyczny budynku polega zatem na wyodrębnieniu lokali.
Podsumowując, podział poziomy może być dokonany:
- na drodze sądowej po przeprowadzeniu postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości
- drogą umowy w formie aktu notarialnego.
Do skuteczności każdego z tych sposobów wyodrębnienia lokali jest konieczny wpis do księgi wieczystej.
Wpis do księgi wieczystej ma charakter prawo kształtujący, konstytutywny.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
