SĄDOWE KRYTERIA ROZGRANICZENIA
Sądowy spór o przebieg granicy ma określone fazy postępowania.
Ustając przebieg granicy sąd ocenia sprawę biorąc pod uwagę następujące kryteria:
- stan prawny
- ostatni spokojny stan posiadania
- zgodną wolę stron
- wszelkie inne okoliczności.
Te cztery kryteria są przez sąd oceniane według ustawowej kolejności.
To znaczy, że nie można przejść do badania następnego kryterium bez zbadania poprzedniego.
Dlatego od razu po wniesieniu sprawy do sądu nie można zawrzeć ugody sądowej.
Dopuszczalność zawarcia ugody sądowej jest dopiero trzecim w kolejności kryterium badanym przez sąd.
Najpierw sąd zbada, czy jest możliwość ustalenia przebiegu granicy według stanu prawnego.
Gdy w ten sposób nie da się ustalić granicy, to sąd przejdzie do następnej fazy postępowania, polegającej na zbadaniu możliwości ustalenia granicy według ostatniego stanu spokojnego posiadania.
Dopiero gdy nie ma możliwości ustalenia granicy w oparciu o żadne z tych dwóch kryteriów, strony mogą zawrzeć ugodę sądową.
Jeśli do ugody nie dojdzie, to sąd weźmie pod uwagę inne okoliczności.
1. Stan prawny.
Jest to pierwsze i najczęstsze kryterium rozstrzygania o przebiegu granicy.
Za stan prawny uważa się znaki graniczne, ślady graniczne, punkty dowiązania, plany i dokumenty.
Chodzi zatem o wszystkie możliwe dowody znajdujące się zarówno na gruncie, jak i w katastrze nieruchomości oraz będące w posiadaniu stron sporu.
Sąd analizuje informacje znajdujące się w katastrze, księgach wieczystych, dokumentacji udostępnionej przez strony postępowania.
Istotną rolę pełni dowód z opinii biegłego geodety oraz z oględzin nieruchomości.
Przy pomocy biegłego geodety może dojść do odszukania znaków granicznych, określenia położenia znaków przesuniętych, zniszczonych lub uszkodzonych jeśli istnieje dokumentacja pozwalająca na określenie ich położenia.
Możliwe jest ustalenie w ten sposób granicy nowej, czyli takiej, która wcześniej przebiegała w innym miejscu.
Istotny jest bowiem stan prawny z chwili orzekania a nie stan „historyczny”.
Mogło bowiem dojść do zmiany aktualnego stanu prawnego względem poprzedniego z powodu zasiedzenia, działu spadku, przeniesienia własności.
Możliwe są także dowody z zeznań świadków i przesłuchania stron.
Dopiero gdy okaże się, że nie jest możliwe ustalenie granic według stanu prawnego, a może tak być z powodu niedostatecznej dokumentacji a nawet całkowitego jej braku, to sąd przejdzie do zbadania kolejnego kryterium.
2. Ostatni spokojny stan posiadania.
Jest to drugie w kolejności kryterium rozgraniczenia.
Polega na posiadaniu gruntu w taki sposób, który nie był przez strony sporu kwestionowany.
Nie chodzi o taki zasięg prawa własności, który jest kwestionowany przez sąsiada, lecz o taki zasięg, który kwestionowany nie jest.
Czyli ustalenie, jaki fragment gruntu przy granicy nie jest sporny.
Oceniając to kryterium nie można brać pod uwagę ewentualnego zasiedzenia części gruntu.
Do ustalenia, że doszło do zasiedzenia jest potrzebne ustalenie granic prawnych nieruchomości. Czyli granic ustalonych według pierwszego kryterium, a zatem według stanu prawnego.
A skoro nie można ustalić stanu prawnego, to nie można brać pod uwagę ewentualnej zmiany stanu prawnego spowodowanej zasiedzeniem.
Ostatni stan spokojnego posiadania to taki okres, który pozwala stwierdzić, że granica istnieje przez dłuższy czas i taki stan jest ustabilizowany i niekwestionowany przez strony sporu.
Gdy i w ten sposób nie da się ustalić przebiegu granicy, sąd może przejść do zbadania kolejnego kryterium.
3. Ugoda sądowa.
Jest to trzecie kryterium rozgraniczenia sądowego.
Strony mogą teraz zawrzeć ugodę przed sądem co do przebiegu granicy.
Ugoda nie będzie dopuszczalna jeśli miałaby omijać przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
Chodzi o sytuacje, kiedy zamiast sprzedaży lub darowizny, strony sporu jedynie ustalają nowy przebieg granicy.
W istocie doszłoby do zmian własnościowych nieruchomości zamiast ustalenia przebiegu granicy pomiędzy gruntami, których kwestie własności są uregulowane.
Taka ugoda jest niedopuszczalna.
4. Wszelkie inne okoliczności.
Ustalenie przebiegu granicy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności to czwarte w kolejności kryterium rozgraniczenia.
Te okoliczności nie są nigdzie w przepisach wymienione.
Decyduje o nich sąd, lecz nie w sposób arbitralny.
Ustalenie granicy jest dokonywane na podstawie takich kryteriów, jak:
- istniejący na gruncie stan faktyczny, na przykład istniejące budynki i inne budowle, urządzenia, linie ścian zewnętrznych budynków
- położenie gruntu względu dróg dojazdowych
- konfiguracja przestrzenna nieruchomości.
To tylko przykłady.
Jeśli nie jest możliwe ustalenie granicy w sposób neutralny dla stron i dochodzi do preferencji jednej ze stron sporu, to sąd może zasądzić dopłaty pieniężne.
Dopłata jest formą wynagrodzenia.
Sąd zasądza dopłaty jeśli uwarunkowania fizyczne nieruchomości są takie, że nie można ustalić granicy w inny sposób i przez to dochodzi do preferencji jednej ze stron.
Wysokość dopłaty jest zależna od wielkości uszczerbku w majątku strony, dla której rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu jest mniej korzystne.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
