Korzystanie z cudzej drogi wbrew woli właściciela w celu dojazdu na swoją działkę może okazać się legalne.
Stanie się tak wtedy, gdy dojdzie do zasiedzenia służebności gruntowej przechodu i przejazdu.
Mówi o tym art. 292 kodeksu cywilnego.
Wystarczy, że przez określony przepisami czas sąsiad będzie korzystać z widocznego i trwałego urządzenia na twojej nieruchomości.
Za takie trwałe i widoczne urządzenia przyjmuje się rowy odwadniające, nasypy, studnie, groble, mostek, utwardzenie drogi lub ścieżki, a nawet instalacje podziemne (o takich instalacjach piszę w innym artykule).
Nie są takim urządzeniem koleiny powstałe wskutek ruchu pojazdów, ale jeśli te koleiny zostaną zasypane, utwardzone gresem lub żwirem, to takie utwardzenie jest „urządzeniem”.
Chodzi o służebność przejazdu lub przechodu przez cudzą nieruchomość.
Lecz jeśli sąsiad przejeżdża przez twój grunt tylko dzięki twojej uprzejmości i ty na to pozwalasz, to nie zasiedzi służebności. Korzysta bowiem z przejazdu lub przechodu gościnnie, za zezwoleniem.
Powszechnie przyjmuje się, że „korzystanie” z urządzenia pełni funkcję ostrzegawczą dla właściciela nieruchomości, że może dojść do zasiedzenia.
Dlatego urządzenie musi być widoczne aby mogło ostrzegać właściciela gruntu o możliwości zasiedzenia.
A skoro ma ostrzegać, to urządzenie – na przykład utwardzenie drogi – musi być wykonane nie przez właściciela gruntu lecz przez tego, kto korzysta z przejazdu lub przechodu przez cudzą nieruchomość – tak Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 10/11.
Jednak gdy to trwałe i widoczne urządzenie wykona właściciel nieruchomości, to także jest możliwe zasiedzenie służebności przejazdu – tak Sąd Najwyższy w postanowieniu III CSK 38/05.
Jest tak dlatego, że przepis art. 292 kodeksu cywilnego nie mówi o tym, kto ma wykonać to „urządzenie”.
Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku, który należy poddać szczegółowej analizie prawnej.
Nie jest zatem możliwe sformułowanie jakiejś uniwersalnej, pewnej zasady, która powie, czy w twoim przypadku doszło, czy nie doszło do zasiedzenia służebności przejazdu lub przechodu.
Zwykle takie sprawy mają swój finał w sądzie.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
