UMOWNE ZAPEWNIENIE BEZPIECZEŃSTWA OBIEKTU
Organizatorzy imprez masowych odbywających się w obiektach sportowych lub halach widowiskowych, powinni zapewnić uczestnikom bezpieczne warunki przebywania na terenie obiektu. Chodzi o:
- bezpieczeństwo pożarowe
- bezpieczną ewakuację w razie zagrożenia
- możliwość przeprowadzenia akcji ratowniczej
- niezawodność działania instalacji takich jak wentylacyjna, elektryczna, wod-kan., alarmowa, odgromowa itp.
Bezpieczne utrzymanie obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, zgodnym z jego przeznaczeniem, jest obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu.
Sposób wykonywania tego obowiązku określają przepisy Prawa budowlanego.
Polega to na dokonywaniu prac konserwatorskich, drobnych napraw, remontów, a przede wszystkim na przeprowadzaniu cyklicznych przeglądów.
Są to przeglądy:
- okresowe, co najmniej 5.letnie, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego obiektu i przydatności do użytkowania, estetyki obiektu i jego otoczenia, instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
- roczne, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku i instancji narażonych na wpływy atmosferyczne i czynniki niszczące występujące podczas użytkowania obiektu, sprawdzenie instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych i kominowych, a jeśli powierzchnia zabudowy obiektu przekracza 2000 m2 – to przeglądy powinny być wykonywane dwa razy w roku.
Dla każdego budynku prowadzi się książkę obiektu budowlanego. W książce obiektu odnotowuje się przeprowadzone badania, kontrole stanu technicznego, wykonane remonty i przebudowy.
Właściciel lub zarządca obiektu powinien zatem utrzymywać obiekt w sprawności technicznej, w należytym stanie technicznym i estetycznym:
- w sytuacji normalnej, niewywołanej czynnikami sił natury lub człowieka, oraz
- w sytuacji kryzysowej, wywołanej czynnikami natury lub człowieka.
Na te okoliczności właściciel lub zarządca obiektu powinien być przygotowany formalnie i praktycznie.
Praktycznie – to obowiązek dokonywania wszystkich wymaganych przeglądów, konserwacji, remontów i przebudów.
Formalnie – to obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, dokonywania wpisów zgodnie z faktycznie wykonywanymi przeglądami i remontami, oraz obowiązek przechowywania protokołów z przeprowadzonych kontroli oraz dokumentacji remontów i przebudów.
Organizatorzy imprez sportowych lub kulturalnych odbywających się w halach sportowo-widowiskowych niekiedy domagają się od właścicieli lub zarządców w umowach na udostępnienie takich obiektów, złożenia zapewnienia, iż obiekt jest bezpieczny a instalacje i urządzenia posiadają aktualne przeglądy.
Złożenie takiego zapewnienia jest nie tyko niecelowe, lecz także pozbawione podstaw prawnych.
Jest tak dlatego, że podpisujący umowę z organizatorem właściciel lub zarządca obiektu nie ma dostatecznych kwalifikacji zawodowych, aby składać zapewnienie o bezpieczeństwie obiektu.
Złożenie takiego zapewnienia mogłoby być bowiem uznanie za działanie z przekroczeniem granic dopuszczalnego ryzyka, albowiem władający obiektem może jedynie wykazać aktualność i kompletność wpisów w książce obiektu budowlanego.
Utrzymywanie obiektu w sprawności technicznej, w należytym stanie technicznym i estetycznym polega na wykonywaniu czynności określonych w przepisach Prawa budowlanego.
Są to obowiązki polegające na przeprowadzaniu cyklicznych prac konserwatorskich, drobnych napraw, remontów, a przede wszystkim obowiązek dokonywania okresowych przeglądów.
Właściciel lub zarządca obiektu może natomiast i powinien zażądać od organizatora zapoznania się z wpisami w książce obiektu budowlanego oraz protokołami z przeglądów, remontów i przebudów.
Organizator powinien zweryfikować aktualność i kompletność wpisów w książce obiektu albowiem wobec osób biorących udział w imprezie, to on jest odpowiedzialny za ich bezpieczeństwo.
Odpłatne udostępnienie organizatorowi obiektu – hali sportowej lub widowiskowej – jest dokonywane w wyniku zawarcia umowy.
Jest to umowa nienazwana, z elementami najmu i świadczenia usług, albowiem postanowienia o odpłatnym udostępnieniu obiektu, najczęściej z wyłączeniem innych osób, na czas trwania imprezy, w istocie w tej części jest najmem.
Z kolei udostępnianie maszyn i urządzeń z obsługą, takich jak podnośniki, wózki transportowe, a także sprzątanie po imprezie, to świadczenie usług.
Zatem umowa z organizatorem jest umową mieszaną z elementami najmu oraz świadczeniem usług, z licznymi postanowieniami o obowiązkach organizatora, takimi jak obowiązek zaangażowania na swój koszt służby porządkowej, zapewnienia asysty medycznej itp.
Przepisy ustawy z 20.03.2009r. o bezpieczeństwie imprez masowych wskazują organizatora jako podmiot odpowiedzialny za zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego obiektów budowlanych wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi.
Żądanie zatem od właściciela lub zarządcy obiektu złożenia zapewnienia, że obiekt jest bezpieczny a instalacje i urządzenia posiadają aktualne przeglądy jest co najmniej niewystarczające.
Obowiązkiem organizatora, jako profesjonalisty w obrocie, jest dołożenie należytej staranności, co należy oceniać mając na uwadze zawodowy charakter działalności polegającej na organizowaniu imprez masowych, koncertów, wydarzeń kulturalnych, sportowych itp.
Chodzi o podwyższoną staranność, co powinno mieć wyraz w osobistym sprawdzeniu aktualności i prawidłowości pod względem częstotliwości wpisów w książce obiektu budowlanego.
Dopiero faktyczne sprawdzenie przez organizatora książki obiektu budowlanego oraz załączonych protokołów z przeglądów, remontów i przebudów, można uznać za należyte spełnienie obowiązku organizatora w zakresie zapewnienia odpowiedniego stanu technicznego obiektów budowlanych wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi.
Z kolei obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu jest współdziałanie z organizatorem, polegające na udostępnieniu książki obiektu oraz umożliwienia organizatorowi dokonania ewentualnych oględzin co do stanu technicznego obiektu wraz z instalacjami i urządzeniami.
Nie można tych obowiązków zastąpić żądaniem organizatora, aby właściciel lub zarządca obiektu złożył w umowie zapewnienie, iż obiekt jest bezpieczny a instalacje i urządzenia posiadają aktualne przeglądy.
Zapewnienie takie będzie nieskuteczne a ewentualne złożenia zapewnienia przez osoby reprezentujące właściciela lub zarządcę obiektu może być uznane za działanie z przekroczeniem granic dopuszczalnego ryzyka.
Radca Prawny Przemysław Ostrzyżek
