DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI
Due diligence to badanie prawne polegające na szczegółowej ocenie aktualnej sytuacji, kondycji ekonomiczno-prawnej oraz ocenie ewentualnego ryzyka związanego z planowaną transakcją lub inwestycją.
Badanie przeprowadza się wobec przedsiębiorstwa, a zatem wszystkich składników majątkowych i niemajątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, w tym także zatrudnionego personelu, współpracowników zewnętrznych, podwykonawców.
Chodzi o pełną analizę finansową, prawną, techniczną, kadrową, organizacyjną, co jest konieczne do oceny nie tylko opłacalności lecz także ewentualnego ryzyka przyszłej transakcji – fuzji, przejęcia, kupna, podziału itp.
Jeśli w skład przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość, to dokonuje się odrębnego badania nieruchomości.
Bardzo częstym powodem wykonania due diligence nieruchomości jest planowana przez inwestora inwestycja budowlana.
Pierwszym etapem inwestycji jest bowiem pozyskanie nieruchomości – gruntu niezabudowanego lub zabudowanego, w zależności od koncepcji inwestora.
Wówczas due diligence wykonuje się wobec nieruchomości, choć i tak jest to praca kosztowna oraz wymagająca wysokich kwalifikacji, często interdyscyplinarnych.
Lista najważniejszych obszarów objętych badaniem sięga 30 punktów.
Można je podzielić na prawa i obciążenia, uwarunkowania prawno-techniczne, uwarunkowania środowiskowe i terenowe.
Badanie praw i obciążeń
- Tytuł prawny
- Prawa i obciążenia ujawnione w księdze wieczystej
- Prawa i obciążenia nieujawnione w księdze wieczystej
- Prawo pierwokupu
- Zaległości podatkowe i ZUS
- Opłaty adiacenckie
- Opłaty planistyczne
- Oświadczenie właściciela nieruchomości
Uwarunkowania prawno-techniczne
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
- Możliwość ewentualnego wydania decyzji o warunkach zabudowy
- Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy
- Dostęp do drogi publicznej
- Dostęp do mediów lub możliwości wykonania nowych
- Kontrola przeznaczenia gruntu – na przykład czy grunt nie jest już przeznaczony pod panowaną inwestycję publiczną, na przykład drogę
- Klasyfikacja i przeznaczenie w katastrze
- Ochrona konserwatorska, stanowisko archeologiczne
- Dobre sąsiedztwo
Uwarunkowania techniczne i terenowe
- Urządzenia wodne
- Ukształtowanie gruntu
Uwarunkowania środowiskowe i lokalizacyjne
- Zanieczyszczenia i dzikie wysypiska
- Wojewódzki program ochrony powietrza
- Uchwała o rewitalizacji
- Uchwała antysmogowa
- Obszary chronione – krajobraz, obszar cichy w aglomeracji i poza aglomeracją
- Obszar ograniczonego użytkowania
- Obszar dorzecza
- Obszar zalewowy
- Obszar ochronny – ochrona zasobów wodnych
- Obszar objęty ochroną przyrodniczą: rezerwat, park narodowy, park krajobrazowy, obszar chronionego krajobrazu, pomnik przyrody, Natura 2000
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
