UMOWY PARKINGOWE QUOAD USUM

Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego lub użytkowego na rynku pierwotnym często zawiera postanowienia o uprawnieniu nabywcy do korzystania z miejsca parkingowego.

Charakter uprawnienia zależy od sposobu, w jaki deweloper oferował do sprzedaży lokal z miejscem parkingowym.

Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest prawo do korzystania z określonego miejsca parkingowego usytuowanego w części wspólnej nieruchomości, związanej z odrębną własnością lokalu. 

Może to być parking zewnętrzny, może to być hala garażowa pod budynkiem.

Częścią wspólną zarządza wspólnota mieszkaniowa. 

Oznacza to, że właściciel lokalu nie może rozporządzać swoim udziałem we współwłasności nieruchomości stanowiącej część wspólną wszystkich właścicieli lokali. 

Prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego wynika z umowy quoad usum zawartej już w pierwszym akcie notarialnym z deweloperem – z umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży.

To znaczy, że miejsce parkingowe jest w ramach udziału w nieruchomości wspólnej i wobec tego nie może być przedmiotem obrotu prawnego.

Nie ma zatem możliwości zamiany, sprzedaży albo darowizny miejsca parkingowego bez jednoczesnej zamiany, sprzedaży albo darowizny lokalu.

W szczególnych okolicznościach umowa quoad usum może być zmieniona, albowiem nie ma ona charakteru definitywnego.

Jedynymi ograniczeniami uniemożliwiającymi zmianę umowy są:

• termin obowiązywania umowy, jeśli został oznaczony
• brak szczególnych okoliczności uzasadniających dokonanie zmiany.

Jeśli umowa o podział quoad usum nie zawiera postanowienia o czasie trwania jej obowiązywania, to pozostaje jeszcze kwestia, czy zachodzą szczególne okoliczności usprawiedliwiające dokonanie zmiany.    

Było to przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 1973 r. sygn.akt III CZP 15/73.

Nie wdając się w omawianie dywagacji prawnych należy stwierdzić, że umowa o podział quoad usum ma charakter ciągły albowiem jej celem jest ustabilizowanie stosunków faktycznych. 

Dlatego zmiana takiej umowy jest możliwa tylko wtedy, gdy zajdą nowe i ważne okoliczności powodujące konieczność innego niż dotychczas uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości. 

Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że umowę quad usum można zmienić również uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. 

Są dwa stanowiska odnośnie większości udziałowej w sprawie przyjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zmianie sposobu korzystania. 

Pierwsze stanowisko jest takie, że podział quoad usum może zostać zmieniony przy zachowaniu większości udziałowej. 

Drugie stanowisko wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. 

W orzeczeniu III CSK 325/09 Sąd Najwyższy wypowiedział się, że jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem (deweloperem) sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.

Jednak okoliczności sprawy były szczególne, albowiem nie wszystkim właścicielom lokali przysługiwało prawo do korzystania  miejsca garażowego, a deweloper po zakończeniu sprzedaży wszystkich lokali pozostawił dla siebie dwa lokale z prawem (na podstawie umowy quoad usum) do wyłącznego korzystania z kilkudziesięciu miejsc parkingowych, które następnie wynajmował.

Sąd uznał, że korzystanie przez dewelopera z kilkudziesięciu miejsc postojowych na podstawie umowy quoad usum godzi w zasady sprawiedliwości i słuszności, skoro grupa właścicieli lokali nie miała gdzie parkować swoich samochodów z powodu braku ogólnodostępnego parkingu.

Sprawa była poddana pod rozstrzygnięcie sądu z tego powodu, że deweloper zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, która to uchwała przewidywała, że miejsca parkingowe z których dotychczas korzystał deweloper, będą miejscami ogólnodostępnymi. Doszło do zmiany umowy quoad usum w części dotyczącej uprawnienia dewelopera do korzystania miejsc parkingowych z wyłączeniem pozostałych właścicieli lokali. 

Sąd rozstrzygał, czy zostały naruszone interesy dewelopera jako jednego ze współwłaścicieli na podstawie art. 25 ust.1 Ustawy o własności lokali. 

W przypadku natomiast zgody wszystkich współwłaścicieli na zmianę umowy quoad usum, odpada konieczność poszukiwania nowych i ważnych okoliczności powodujących konieczność innego niż dotychczas uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. 

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek