GRANICE NIERUCHOMOŚCI

Aktualizacja granic nieruchomości jest konieczna w razie sprzedaży nieruchomości lub przeznaczenia pod inwestycję.

Można wyróżnić granice :

• według stanu prawnego
• według stanu ewidencyjnego
• według stanu faktycznego.

Chodzi o poziome granice liniowe. 

Granica nieruchomości według stanu prawnego. 

Granica według stanu prawnego jest określona przez zamkniętą linię graniczną wyodrębniającą przedmiot własności, należący do określonej osoby lub grupy osób.

Jest to zatem wydzielenie obszaru gruntu, jakiejś części powierzchni ziemi.

Taka granica powinna pokrywać się z granicą według stanu ewidencyjnego, ale nie zawsze tak jest.

Sytuacja, że granica prawna nieruchomości nie pokrywa się z granicą ewidencyjną może mieć miejsce wtedy, gdy takie zdarzenia jak zasiedzenie części gruntu, zbycie części gruntu innej osobie, wywłaszczenie, zmiana granic działek ewidencyjnych nie zostaną uwidocznione w księdze wieczystej ani w ewidencji gruntów i wobec tego granica prawna zostanie zdezaktualizowana. 

Aktualizacja granicy prawnej może nastąpić w drodze sporu o własność w sądowej procedurze cywilnej.

Zatem aktualna granica według stanu prawnego wyznacza zasięg prawa własności w oparciu o aktualne dokumenty.

Z tej przyczyny wpisy w księdze wieczystej określające obszar nieruchomości i numery ewidencyjne działek nie muszą pokrywać się z aktualnym stanem prawnym. 

Granica nieruchomości według stanu ewidencyjnego.

Granica według stanu ewidencyjnego służy udokumentowaniu granicy według stanu prawnego.

To znaczy że granica ewidencyjna jest powiązana z granicą według stanu prawnego w ten sposób, że opisuje nieruchomość.

Opis ewidencyjny podlega zarejestrowaniu w ewidencji gruntów i budynków.

Treścią tego opisu są dane o powierzchni, numerze lub numerach działek ewidencyjnych oraz numerze lub nazwie obrębu, do którego działka lub działki ewidencyjne są przyporządkowane.  

Każda zmiana dotycząca wielkości lub liczby działek ewidencyjnych powinna być zgłoszona do ewidencji gruntów i budynków. 

Brak zgłoszenia powoduje dezaktualizację granicy ewidencyjnej, a co za tym idzie, granicy prawnej nieruchomości. 

Skoro podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane pochodzące z ewidencji gruntów i budynków, to brak zgłoszenia nawet najmniejszej zmiany dotyczącej granic ewidencyjnych pozbawia możliwość prawidłowego określenia granicy prawnej nieruchomości a stan wpisu w księdze wieczystej będzie niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Granica nieruchomości według stanu faktycznego. 

Z tym rodzajem granicy mamy do czynienia wtedy, gdy granice gruntów sąsiadujących są sporne a nie można ustalić granic według stanu prawnego. 

Dochodzi wtedy do 3.etapowego postępowania rozgraniczeniowego, przy czym pierwsze dwa to etapy administracyjne a trzeci to postępowanie sądowe. 

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek