Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest podstawowym aktem planistycznym. 

Można powiedzieć, że jest to taki „przedplan” zagospodarowania przestrzennego. 

Różnica jest taka, że studium ma charakter ogólny i nie jest aktem prawa miejscowego. 

Jest to określenie polityki gminy w zakresie zagospodarowania terenu. 

Poza tym studium dotyczy całego obszaru gminy a miejscowy plan zagospodarowania może dotyczyć jakiejś części.

Dla każdego inwestora najważniejsze jest jednak to, że w przypadku braku planu zagospodarowania i obowiązywania tylko studium, przed rozpoczęciem inwestycji jest konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. 

Natomiast gdy miejscowy plan zagospodarowania obowiązuje, to nie wydaje się „wuzetek” albowiem to właśnie miejscowy plan określa, czy i ewentualnie jakie inwestycje budowlane można potencjalnie realizować.

W związku z tym istnieje związek pomiędzy studium uwarunkowań a późniejszym miejscowym planem zagospodarowania, o ile zostanie uchwalony.

Związek jest tego rodzaju, że późniejszy plan zagospodarowania nie może naruszać ustaleń studium.

Z punktu widzenia inwestorów, w studium jest najistotniejsze określenie bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę, ich przeznaczenie, oraz określenie terenów wyłączonych spod zabudowy.    

Dla inwestorów zajmujących się inwestowaniem w wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, bardzo ważne jest określenie w studium obszarów, na których mogą być sytuowane obiekty o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 metrów kwadratowych.

Nie oznacza to blankietowej zgody na podejmowanie tego rodzaju inwestycji.

Potrzebne jest jeszcze uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania, który w sposób szczegółowy określi charakter, rodzaj i dopuszczalną wielkość takich obiektów, oraz dopuszczalne lokalizacje. 

Wyklucza to możliwość inwestowania w takie obiekty na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania.     

Jeśli powierzchnia sprzedażowa obiektu handlowego nie przekracza 2000 metrów kwadratowych, to dopuszczalne jest prowadzenie inwestycji w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania.

Nie znaczy to, że obiekt nie może mieć większej powierzchni.

Powierzchnia sprzedaży to tylko część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego.

Nie wlicza się powierzchni przeznaczonej na usługi, gastronomię, biura, magazyny, ciągi komunikacyjne, ani części wystawowej.

Chodzi zatem tylko o część na której bezpośrednio odbywa się sprzedaż towarów.