Aby mówić o najmie instytucjonalnym muszą być spełnione następujące warunki:
przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny
wynajmującym jest osoba fizyczna lub osoba prawna, a także jednostka organizacyjna która nie jest osobą prawną
wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali
umowa jest zawarta na czas określony
umowa jest sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Jeśli zawarto tylko umowę najmu, to wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu.
Może dysponować lokalem na podstawie umowy o zarządzanie, jeśli właściciel upoważnił zarządcę do wynajmowania.
Inna jest sytuacja kiedy mamy do czynienia z umową najmu z dojściem do własności.
Wówczas muszą być spełnione następujące warunki:
wynajmujący jest właścicielem lokalu
dla lokalu jest założona księga wieczysta
umowa jest sporządzona w formie aktu notarialnego
najem jest zawarty na czas określony
umowa zawiera zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu
umowa zawiera zobowiązanie właściciela o przeniesieniu własności lokalu na najemcę najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu i po zapłacie ceny za lokal.
W takiej umowie powinno się znaleźć :
oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu właścicielowi po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy w terminie wskazanym przez wynajmującego
oświadczenie najemcy o przyjęciu do wiadomości że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani lokalu tymczasowego.
Najemcy przysługuje zatem roszczenie do właściciela o przeniesienie własności lokalu wraz z niezbędnymi prawami do korzystania z niego.
Roszczenie ujawnia się w księdze wieczystej lokalu, a podstawą wpisu jest umowa najmu instytucjonalnego lokalu z dojściem do własności.
Zabezpieczeniem najemcy jest hipoteka, którą właściciel ustanawia na lokalu na rzecz najemcy.
Hipoteka zabezpiecza zwrot zapłaconej przez najemcę ceny na wypadek niewykonania umowy.
Podsumowując, umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, aby była ważna, musi zawierać następujące elementy :
oznaczenie lokalu
określenie wysokości czynszu
cenę sprzedaży
wskazanie, że cena jest płatna w ratach
zobowiązanie właściciela do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu
zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu
zobowiązanie najemcy do zapłaty ceny za lokal
określenie sposobu zapłaty ceny za lokal
oświadczenie właściciela o ustanowieniu na rzecz najemcy hipoteki na zabezpieczenie zwrotu ceny w razie niewykonania umowy
wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej lokalu
oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
zobowiązanie najemcy do opróżnienia lokalu i wydania go właścicielowi po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy
oświadczenie najemcy o przyjęciu do wiadomości, że nie przysługuje mu lokal socjalny lub lokal tymczasowy w razie egzekucji
termin zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu na najemcę.
