ZGŁOSZENIE NAJMU OKAZJONALNEGO
Z najmem okazjonalnym lokalu mamy do czynienia jeśli :
- przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny
- właścicielem lokalu jest osoba fizyczna
- właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali
- umowa najmu jest zawarta na czas określony
- umowny czas trwania najmu nie przekracza 10 lat.
- jeśli choć jeden z powyższych warunków nie jest spełniony, to nie jest to najem okazjonalny.
Wtedy może być zakwalifikowany jako najem instytucjonalny albo najem zwykły, oparty na przepisach kodeksu cywilnego.
Oprócz wyżej wymienionych warunków, które muszą być spełnione aby można było mowić o najmie okazjonalnym, konieczne jest jeszcze zgłoszenie najmu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Brak zgłoszenia bowiem niweczy zamiar właściciela, aby najem mógł być zakwalifikowany jako okazjonalny.
Nie ma obowiązującego, urzędowego formularza zgłoszenia najmu.
Krajowa Administracja Skarbowa opracowała formularz nieobowiązkowy.
Wystarczy, że w urzędzie skarbowym właściciel lokalu złoży pismo informujące o oddaniu lokalu w najem okazjonalny.
Chodzi o urząd skarbowy właściwy dla miejsca zamieszkania właściciela lokalu, a nie miejsca położenia lokalu.
Jeśli lokal znajduje się w innej miejscowości niż ma miejsce zamieszkania właściciel, to zgłoszenia dokonuje się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela.
Zgłoszenie powinno zawierać:
- oznaczenie pisma, najlepiej o treści „zgłoszenie najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego”
- oznaczenie adresata pisma, czyli naczelnika urzędu skarbowego
- dane osobowe właściciela, czyli imię i nazwisko, numer PESEL
- adres zamieszkania właściciela, można podać dane kontaktowe np. nr telefonu lub adres e-mail
- jeśli lokal jest współwłasnością w częściach ułamkowych – dane pozostałych współwłaścicieli
- jeśli lokal jest współwłasnością na zasadach ustawowej wspólności majątkowej – dane współmałżonka
- informacja o najmie: data zawarcia, czas trwania i miejsce położenia lokalu
- podpis właściciela.
Nie ma konieczności wpisywania daty ani miejscowości samego zgłoszenia.
Istotna jest bowiem:
- data stempla urzędu skarbowego, czyli tak zwanej prezentaty, jeśli zgłoszenie jest złożone bezpośrednio „w okienku” urzędu skarbowego
- data stempla pocztowego, jeśli zgłoszenie zostało wysłane pocztą – ważne aby wysłać listem poleconym a nie listem zwykłym
- data wysłania skanu zgłoszenia, jeśli wysyła się zgłoszenie za pomocą platformy EPUAP albo z kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Najem okazjonalny powinien być zgłoszony najpóźniej w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
O najmie instytucjonalnym dowiesz się TUTAJ 
Zatem liczy się data pierwszego dnia trwania najmu a nie data zawarcia umowy najmu.
Z reguły umowę najmu zawiera się kilka dni wcześniej, jeszcze przed udostępnieniem lokalu najemcy.
W umowach wskazuje się wtedy datę rozpoczęcia najmu i od tej daty najemca może wprowadzić się do lokalu.
Może być sytuacja, że pomimo zawarcia umowy najmu właściciel dokonuje jeszcze ostatnich prac remontowych a najemca mieszka w dotychczasowym lokalu i jest mu potrzebny czas na zorganizowanie przeprowadzki.
Jeśli właściciel spóźni się ze zgłoszeniem najmu albo nie dokona zgłoszenia, to wtedy nie można uznać, że jest to najem okazjonalny.
Właściciel nie będzie mógł skorzystać z uprawnienia do żądania od najemcy innych opłat, które nie są czynszem ani opłatami eksploatacyjnymi, pomimo że zostały uwzględnione w umowie najmu.
Będzie mógł domagać się jedynie czynszu i opłat eksploatacyjnych.
Poza tym właściciel nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej procedury wypowiedzenia najmu i eksmisji najemcy.
Jest to sankcja o charakterze fundamentalnym.
Po to zawiera się umowę najmu okazjonalnego, aby w przypadku poważniejszych kłopotów najemcy z płatnościami czynszu właściciel lokalu mógł w rozsądnym czasie pozbyć się niepłacącego lokatora.
Taki sam skutek nastąpi jeśli najemca nie dostarczy właścicielowi:
- oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym najemca podaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego
- wskazania przez najemcę innego lokalu w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
- oświadczenia właściciela lokalu, że wyraża on zgodę na zamieszkanie w jego lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące.
Zatem umowa najmu okazjonalnego, nawet jeśli zostanie w terminie zgłoszona do urzędu skarbowego, nie będzie kwalifikowana jako najem okazjonalny także wtedy, gdy nie zostaną sporządzone załączniki :
- notarialne oświadczenie najemcy o podaniu się egzekucji
- wskazanie przez najemcę innego lokalu w razie egzekucji
- oświadczenie właściciela innego lokalu o przyjęciu eksmitowanego najemcy.
Te 3 dokumenty stanowią bowiem komplet niezbędnych załączników do umowy najmu okazjonalnego.
Warto zwrócić uwagę że umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
