ADRESAT PRZEPISÓW ADMINISTRACYJNYCH I KARNYCH
Przepisy budowlane dotyczące należytego utrzymania nieruchomości mają różnych adresatów.
Chodzi o przepisy dotyczące :
- obowiązkowych kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych
- obowiązku napraw stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełniania braków
- wykonywania zaleceń pokontrolnych.
Adresat zaleceń pokontrolnych.
Skonkretyzowanie adresata zaleceń pokontrolnych powinno wynikać z protokołu z kontroli.
Adresatem może być władający obiektem: właściciel albo współwłaściciele; użytkownik na podstawie tytułu prawnego; osoba której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe użytkowania; zarządca obiektu na rzecz którego ustanowiono zarząd trwały.
Adresat decyzji nakazowej.
Chodzi o takie decyzje, jak nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości obiektu polegających na :
- nieodpowiednim stanie technicznym
- użytkowanym w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska
- wystąpieniu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska
- spowodowaniu swym wyglądem oszpecenie otoczenia.
Adresatem jest zawsze osoba zobowiązana wskazana w decyzji.
Mogą to być wszyscy użytkownicy budynku w sytuacji wystąpienia zagrożenie życia lub zdrowia ludzi.
Decyzja może bowiem zakazać użytkowania obiektu w ogóle a nawet, jeśli stwierdzono zagrożenie bezpośrednie, nakazywać opróżnienie obiektu aż do usunięcia zagrożenia.
Adresatem decyzji odnoszącej się do urządzeń nieruchomości wspólnej jest wspólnota mieszkaniowa.
Zarządca komercyjny wspólnoty mieszkaniowej wykonujący swoje obowiązki na podstawie umowy cywilnej nie może być adresatem tego rodzaju decyzji.
Adresatem decyzji rozbiórki obiektu jest właściciel albo współwłaściciele oraz zarządca wykonujący zarząd trwały.
Przepisy karne.
Chodzi o przepisy karne znajdujące się w Prawie budowlanym, Kodeksie wykroczeń, przepisach o ochronie przeciwpożarowej i o ochronie zabytków.
Są adresowane do :
- właścicieli obiektów budowlanych
- zarządców obiektów budowlanych
- posiadaczy lub faktycznych użytkowników
Właściciel obiektu budowlanego.
Jeśli w przepisach jest mowa o właścicielu obiektu budowlanego, to z reguły jest nim właściciel gruntu, albowiem budynek jest częścią składową gruntu.
Wyjątkiem jest wieczyste użytkowanie. W tym przypadku dochodzi do oderwania się własności gruntu od własności budynku.
Właścicielem gruntu może być bowiem albo Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego lub związek jednostek samorządowych.
Wybudowanie budynku przez wieczystego użytkownika zgodnie z przepisami planistycznymi i umową o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie powoduje, że dochodzi do rozłączenia własności gruntu od własności budynku.
Powstaje wtedy nieruchomość budynkowa.
Drugim przypadkiem powstania odrębnej nieruchomości budynkowej jest sytuacja, kiedy rolnicza spółdzielnia produkcyjna :
- otrzymała od Skarbu Państwa budynek na własność, ale bez przekazania jej gruntu
- wybudowała budynek na gruncie przekazanym jej do użytkowania przez Skarb Państwa
- wybudowała budynek na gruncie wniesionym przez członków spółdzielni jako wkład gruntowy.
Zarządca obiektu budowlanego.
Zarządcami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego są :
- władający obiektem budowlanym na podstawie zawartej z właścicielem umowy, które są zobowiązane do utrzymywania obiektu w należytym stanie zgodnie z przepisami Prawa budowlanego
- w przypadku zarządu trwałego chodzi o osoby odpowiedzialne za utrzymywanie obiektu w należytym stanie
- zarządcy sądowi
- osoby piastujące funkcje członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jeśli wspólnota sprawuje zarząd bezpośredni
- przedsiębiorcy zarządzający nieruchomością jeśli na podstawie umowy z właścicielem są zobowiązani do zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości lub utrzymywania obiektu w niepogorszonym stanie. O zakresie odpowiedzialności decyduje zatem treść umowy.
Posiadacz, faktyczny użytkownik.
Przepisy o ochronie przeciwpożarowej wskazują jako osobę odpowiedzialną zarządcę lub użytkownika, na podstawie zawartej umowy ustanawiającej zarząd trwały lub użytkowanie.
Jeśli umowa nie została zawarta, to odpowiedzialnym jest faktyczny użytkownik.
Przepisy o ochronie zabytków wskazują z kolei na właściciela albo na posiadacza zabytku.
Za każdym razem decydującym kryterium identyfikacji adresata przepisów karnych będzie ustalenie, kto osobiście ponosi odpowiedzialność za utrzymywanie obiektu w należytym stanie, wykonywania okresowych kontroli, napraw, przestrzegania wymogów przeciwpożarowych.
