POWIERZCHNIA BUDYNKÓW I MIESZKAŃ
Powierzchnię budynków i mieszkań można określić na kilka sposobów.
W zależności od tego, w jakim celu dokonuje się pomiaru, wyróżniamy powierzchnie :
- zabudowy
- użytkową
- całkowitą
- wewnętrzną
- mieszkalną
- podatkową powierzchnię użytkową
- inne rodzaje powierzchni.
1. Powierzchnia zabudowy.
Powierzchnia zabudowy to powierzchnia gruntu zajęta przez budynek w stanie wykończonym.
Czyli jest to rzut poziomy wykończonego budynku, mierzony po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej, w stanie wykończonym.
Jeśli projekt przewiduje dom z ociepleniem termicznym, na przykład styropianowym, to grubość ocieplenia bierze się pod uwagę, skoro pomiar musi być dokonany po zewnętrznym obrysie budynku w stanie wykończonym.
Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
- powierzchni niewystających ponad powierzchnię terenu
- powierzchni elementów drugorzędnych takich jak schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe, oświetlenie zewnętrzne
- powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze takie jak szklarnie, altany, szopy.
2. Powierzchnia użytkowa.
Jest to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń mieszkalnych takich jak pokoje dzienne i sypialne, gabinety, łazienki, kuchnie, garderoby.
Pomiaru dokonuje się wzdłuż wykończonych ścian wewnętrznych przy podłodze, nie wliczając listew przypodłogowych i cokołów.
Dokładność pomiaru liniowego powinna być do 1 cm a pomiaru powierzchni do 0, 01 m2.
Do powierzchni użytkowej nie wlicza się:
- przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów
- nieużytkowych poddaszy
- niewielkich wnęk, takich jak wnęka na kaloryfery.
Natomiast wlicza się przekroje ścian działowych nadających się do demontażu, powierzchnię antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych ściennych szaf, schowków i garderób.
Lecz dla celów ustawy z 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o zmianie Kodeksu cywilnego, do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni antresol, szaf i schowków w ścianach.
Do powierzchni użytkowej wlicza się wszystkie pomieszczenia lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m.
Pomieszczenia o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m wlicza się w 50%.
Natomiast pomieszczenia lub powierzchnie w pomieszczeniach o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się.
Najczęściej są to skosy na poddaszach.
3. Powierzchnia całkowita.
Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku.
Zarówno kondygnacji znajdujących się powyżej, jak i poniżej poziomu gruntu oraz poddasza, tarasy, w tym tarasy na dachach, kondygnacje techniczne oraz magazynowe.
Powierzchnię całkowitą każdej kondygnacji mierzy się na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.
Nie wlicza się wnęk i występów konstrukcyjnych lub estetycznych ani wyprofilowań.
4. Powierzchnia wewnętrzna.
Jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, także kondygnacji podziemnych, mierzona po wewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych budynku na poziomie podłogi.
To znaczy, że powierzchnia zajęta przez ściany zewnętrzne nie jest wliczana do powierzchni wewnętrznej.
Nie wlicza się także powierzchni zajętej przez ściany wewnętrzne. Natomiast wlicza się powierzchnię antresol.
5. Powierzchnia mieszkalna.
Określa się w ten sposób łączną powierzchnię pokoi.
Jeśli lokal nie posiada oddzielnej kuchni, lecz jedynie aneks w pokoju, to od sumy powierzchni pokoi odejmuje się 4 m2.
Termin „powierzchnia mieszkalna” wziął się z nieobowiązującego od wielu lat rozporządzenia Rady Ministrów z 26.06.1974r. w sprawie wykonania niektórych przepisów Prawa lokalowego, także od dawna nieobowiązującego.
Pomimo nieobowiązywania tych przepisów, termin „powierzchnia mieszkalna” nadal jest używany w języku potocznym dla określenia powierzchni pomieszczeń służących osobistemu wypoczynkowi, a zatem bez przedpokoju, łazienki, kuchni itp.
6. Podatkowa powierzchnia użytkowa.
Są 2 sposoby obliczania powierzchni podatkowej.
A. Dla celów podatku od nieruchomości.
Jest to powierzchnia użytkowa budynku albo mieszkania, którą mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych i szybów wind.
Wlicza się powierzchnie garaży podziemnych, piwnic, suteren i poddaszy użytkowych.
- powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 1, 40 m do 2, 20 m zalicza się w 50%
- powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle poniżej 1, 40 m pomija się
- powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości powyżej 2, 20 m zalicza się w 100%.
B. Dla celów podatku od spadków i darowizn.
Jest to powierzchnia użytkowa budynku albo mieszkania, którą mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, w tym także podziemnych, lecz nie wlicza się powierzchni piwnic, klatek schodowych i szybów wind.
- powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 1, 40 m do 2, 20 m zalicza się w 50%
- powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle poniżej 1, 40 m pomija się
- powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości powyżej 2, 20 m zalicza się w 100%.
Różnica jest zatem w tym, że w podatku od spadków i darowizn nie wlicza się powierzchni piwnic a w podatku od nieruchomości powierzchnię piwnic wlicza się.
7. Inne rodzaje powierzchni.
Są jeszcze inne sposoby obliczania powierzchni, takie jak powierzchnia netto, konstrukcji, ruchu, obudowy.
Mają znaczenie przy projektowaniu i są stosowane przez architektów, inwestorów oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej.
Pole każdej powierzchni podaje się w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.
Sposób obliczania powierzchni, oprócz wyżej powołanych ustaw, określa Polska Norma PN-ISO 9836-2015.
