KONTRUPRAWNIENIA Z RĘKOJMI WYKONAWCY ROBOT BUDOWLANYCH
Obowiązki z rękojmi wykonawcy robót polegają na zrealizowaniu żądania inwestora.
Inwestor może żądać :
- usunięcia wady
- wymiany wadliwego elementu na nowy
- obniżenia wynagrodzenia wykonawcy
- może też wybrać odstąpienie od umowy, jeśli wada jest istotna.
1. Żądanie usunięcia wady.
Z reguły chodzi o naprawę.
Wykonawca może jednak odmówić naprawy jeśli naprawa nie przyniesie efektu.
Zamiast naprawy wykonawca może dokonać wymiany wadliwego elementu, co może polegać na ponownym wykonaniu.
Na przykład inwestor domaga się naprawy schodów lecz wykonawca zamiast naprawy może wymienić cały element schodów na nwy, jeśli przy budowie używał gotowych prefabrykatów.
Usunięcie wady będzie zatem polegało na wymianie elementu, choć inwestor domagał się naprawy.
W praktyce może nie mieć znaczenia sposób realizacji żądania inwestora: naprawa czy wymiana.
Istotny jest skutek, czy wada została usunięta, czy nie.
Dlatego inwestor nie będzie mógł postawić zarzutu, że wykonawca robót nie wykonał obowiązku naprawy.
Ma to takie znaczenie, że inwestor nie będzie mógł w tej sytuacji skorzystać z uprawnienia dalej idącego, polegającego na żądaniu obniżenia wynagrodzenia albo odstąpienia od umowy powołując się na to, że wykonawca nie zrealizował żądania naprawy, lecz „tylko” dokonał wymiany elementu na nowy, wolny od wad.
Usunięcie wady powinno być dokonane przez inwestora w rozsądnym czasie.
Rozsądny czas to taki w którym obiektywnie jest możliwe usunięcie wady w normalnym toku czynności technicznych.
2. Żądanie wymiany wadliwego elementu.
Takie żądanie może być formułowane w razie montażu w obiekcie urządzeń.
Na przykład żądanie dotyczy wymiany windy, hydroforni, kotłowni, instalacji do uzdatniania wody itp.
Wykonawca jest w tej sytuacji związany żądaniem inwestora.
Wyjątkiem jest sytuacja kiedy :
- wymiana jest niemożliwa albo
- dokonanie naprawy zamiast wymiany jest mniej kosztowne, a skutek jest taki sam jak wymiana.
Czas na realizację żądania inwestora ma być „rozsądny”, czyli obiektywnie pozwalający na realizację w normalnym toku czynności technicznych.
Zależy to od okoliczności konkretnego przypadku.
Składa się na to stopień skomplikowania czynności wymiany i pracochłonność.
Jeśli inwestorem jest konsument, to brak zajęcia stanowiska co do żądania konsumenta w ciągu 14 dni uważa się za uznanie żądania za uzasadnione.
W stosunkach obustronnie profesjonalnych wykonawca może odmówić żądaniu wymiany elementu na nowy.
Jest tak wtedy, gdy koszt wymiany przekracza wynagrodzenie wykonawcy za wykonanie dającego się wyodrębnić etapu robót, a jeśli chodzi o wadliwość istotnego elementu konstrukcyjnego, to hipotetycznie wtedy, jeśli wymiana przekracza wartość całego wynagrodzenia wykonawcy.
W takim wypadku trzeba raczej rozpatrywać wadę pod kątem wady istotnej.
Uprawniałoby to inwestora do odstąpienia od umowy.
3. Żądanie obniżenia wynagrodzenia wykonawcy.
Inwestor może też złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia wykonawcy.
Realizacja takiego żądania przez wykonawcę może polegać na wykonaniu kontruprawnienia polegającego na usunięciu wady albo na wymianie wadliwego elementu na nowy.
To kontruprawnienie powinno być zrealizowane:
- niezwłocznie
- bez nadmiernych niedogodności dla inwestora.
Wymóg niezwłoczności oznacza czas obiektywie możliwy do dokonania naprawy albo wymiany w normalnym toku czynności technicznych.
Drugi wymóg polegający na eliminacji nadmiernych niedogodności ma dla inwestora podstawowe znaczenie w sytuacji, kiedy obiekt został dopuszczony do użytkowania i jest faktycznie użytkowany.
Usuwanie wady może spowodować nawet wyłączenie całości albo części obiektu z użytkowania przez określony czas.
Wymaga to uzgodnień wykonawcy z inwestorem odnośnie udostępnienia obiektu w celu realizacji kontruprawnienia polegającego na naprawie albo wymianie.
Wykonawca nie może skorzystać z tego kontruprawnienia jeśli odnośnie zgłoszonej wady dokonywał już naprawę albo wymieniał wadliwy element.
4. Oświadczenie o odstąpieniu.
Oświadczenie inwestora o odstąpieniu może być zablokowane przez wykonawcę przez realizację kontruprawnienia polegającego na usunięciu wady albo wymianie wadliwego elementu na nowy.
Sytuacja jest zatem identyczna jak w przypadku żądania obniżenia wynagrodzenia.
Jedyna różnica jest taka, że jeśli wada jest nieistotna i usuwalna, to oświadczenie inwestora o odstąpieniu może się okazać nieskuteczne w wyniku procesu sądowego.
Sądowe postępowanie dowodowe może bowiem wykazać nieistotność wady, co nie pozwala inwestorowi na odstąpienie od umowy.
Może też wykazać nieistotność wady i jednocześnie jej nieusuwalność, co z kolei uprawniałoby inwestora tylko do żądania obniżenia wynagrodzenia wykonawcy.
