CZAS TRWANIA RĘKOJMI WYKONAWCY ROBÓT BUDOWLANYCH
Prawidłowe obliczanie czasu trwania uprawnień inwestora z rękojmi za wady fizyczne obiektu budowlanego powinno uwzględniać :
- obowiązki inwestora w zakresie terminowego stwierdzania wad
- zawiadamianie o nich wykonawcy
- formułowanie roszczeń
- realizację roszczeń.
Inwestor ma 5 lat na stwierdzenie wady, zachowując w tym okresie uprawnienia z rękojmi.
To znaczy, że wykonawca robót ponosi odpowiedzialność z rękojmi jeśli w tym 5.letnim okresie inwestor stwierdzi wadę.
Pierwszym dniem okresu rękojmi jest z reguły dzień następny po dacie podpisania protokołu odbioru końcowego.
Początek biegu terminu rękojmi można jednak modyfikować w umowie o roboty budowlane.
Przykłady :
- od dnia następnego po podpisaniu protokołu usunięcia usterek, które zostały opisane w protokole odbioru końcowego
- od dnia następnego po podpisaniu protokołu zwrotnego przekazania inwestorowi placu budowy
- od dnia następnego po doręczeniu inwestorowi ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.
Mogą to być inne zdarzenia, na przykład zgłoszenie wykonawcy robót gotowości do odbioru albo przystąpienie do czynności odbiorowych.
Jeśli w okresie 5.letniej rękojmi inwestor nie stwierdzi wad, to uprawnienia z rękojmi wygasają.
W stosunkach obustronnie profesjonalnych inwestor powinien niezwłocznie zawiadomić wykonawcę o stwierdzonych wadach już podczas czynności odbiorowych.
Jeśli wada ujawniła się po odbiorze, to zawiadomienie wykonawcy o ujawnieniu wady także powinno być bezzwłoczne.
Może być sytuacja, że wada ujawniła się dwa lata po odbiorze, a zatem już część 5.letniego okresu rękojmi została „skonsumowana”.
W takiej sytuacji inwestor nie może czekać do końca okresu rękojmi aż ewentualnie ujawnią się także i inne wady.
Powinien niezwłocznie zawiadomić wykonawcę o stwierdzonej wadzie pod rygorem utraty uprawnień z rękojmi co do tej wady.
Jeśli inne wady ujawnią się później, ale jeszcze w okresie 5.letnim, to inwestor nie utraci uprawnień z rękojmi co do tych innych, później ujawnionych wad.
Jednakże musi zareagować niezwłocznie i zawiadomić o wadach wykonawcę, formułując od razu swoje żądanie :
- usunięcia wady
- wymiany wadliwego elementu na nowy
- obniżenia wynagrodzenia wykonawcy
- a może woli odstąpić od umowy, jeśli wada jest istotna.
W sytuacji skrajnej, kiedy wada została stwierdzona dopiero pod koniec okresu rękojmi, zawiadomienie o wadzie nie musi dojść do wiadomości wykonawcy w tym 5.letnim okresie rękojmi.
Może dojść później. Istotna jest chwila stwierdzenia wady a nie chwila zawiadomienia.
Dlatego wymóg niezwłocznego zawiadomienia o wadzie nie oznacza zawiadomienia wykonawcy natychmiast, tego samego dnia co stwierdzenie wady.
Chodzi o taki czas reakcji inwestora, któremu nie można zarzucić opieszałości lub niedbałości w prowadzeniu swoich spraw.
Powinien to być czas w normalnym toku czynności technicznych, takich jak czas potrzebny na oględziny, na sporządzenie protokołu opisującego wadę, sporządzenie i wysłanie do wykonawcy pisma zawiadamiającego o wadzie.
Zatem samo zawiadomienie o wadzie w pewnych przypadkach może mieć miejsce już po zakończeniu 5.letniego okresu rękojmi.
Liczy się to, kiedy wada została stwierdzona, a nie kiedy wysłano zawiadomienie.
W razie zatajenia wady przez wykonawcę który wiedział o wadzie, lecz nie powiadomił o tym inwestora podczas czynności odbiorowych, albo w razie podstępnego zatajenia wady, brak niezwłocznego zawiadomienia o ujawnionej wadzie nie powoduje utraty uprawnień z rękojmi.
