RĘKOJMIA WYKONAWCY ROBÓT BUDOWLANYCH
Odpowiedzialność wykonawcy robót budowlanych z rękojmi za wady jest oparta na zasadzie ryzyka.
To znaczy że nie bierze się pod uwagę, czy wada powstała wskutek jakiegoś zawinionego działania lub zaniechania wykonawcy.
Jedynym przesłankami wyłączającymi odpowiedzialność z tytułu rękojmi są :
- wyłączna wina osoby trzeciej
- wina inwestora
- siła wyższa
- wadliwość dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń
- wadliwość dostarczonej przez inwestora dokumentacji projektowej
- dokonanie bezusterkowego odbioru pomimo świadomości inwestora istnienia wad.
W obrocie obustronnie profesjonalnym inwestor jest zobowiązany nie tylko formalnie odebrać roboty budowlane, ale też zbadać czy zostały wykonane w całości i w należyty sposób.
Czynności odbiorowe są obowiązkiem inwestora i dają mu czas i możliwość dokładnego sprawdzenia jakości robót.
Odbiór może trwać nawet kilka tygodni, jeśli wymaga tego rozmiar zrealizowanej inwestycji.
Ujawnione wady powinny być opisane w protokole odbioru z terminem ich usunięcia. Inwestor może odmówić odbioru do czasu usunięcia wad, jeśli są istotne.
Jeśli wykryte wady nie będą miały odzwierciedlenia w protokole odbioru albo inwestor nie odmówi odbioru robót z powodu wad istotnych, to straci uprawnienia z rękojmi co do tych „pominiętych” wad, jeśli o nich wiedział.
Odebranie w takiej sytuacji robót oznacza bowiem, że godzi się na przyjęcie od wykonawcy obiektu, który ma wady.
Jeśli były dokonywane odbiory częściowe i wtedy wady nie ujawniono, to odbiór końcowy jest ostatnią szansą inwestora na wszechstronną ocenę jakości wykonanych robót.
Inwestor profesjonalny bowiem z reguły dysponuje osobami posiadającymi odpowiednie kwalifikacje zawodowe, którym powierza przeprowadzenie czynności odbioru.
Przykładem jest inspektor nadzoru który działa w interesie inwestora już od początku budowy.
Do podstawowych obowiązków inspektowa nadzoru należy :
- reprezentowanie inwestora na budowie
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i używanych przez wykonawcę materiałów
- sprawdzanie i odbiór robót ulegających zakryciu lub zanikających
- uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót i usunięcia przez wykonawcę wad.
Inspektor nadzoru może wykonywać także inne czynności. Te kwestie reguluje szczegółowo umowa zawarta pomiędzy inspektorem a inwestorem.
Zatem jest istotne, czy inwestor faktycznie dokonuje czynności odbiorowych, czy jedynie formalnie podpisuje protokół odbioru bez zbadania jakości wykonanych robót.
Brak zbadania obiektu, a zatem brak weryfikacji prawidłowości wykonania robót, powoduje utratę przez inwestora uprawnień z rękojmi za wady fizyczne.
Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wykonawca zapewnił inwestora, że odbierany obiekt nie ma wad.
Takie zapewnienie bowiem pozwala inwestorowi dokonać odbioru w sposób mniej rygorystyczny i powoduje, że w razie późniejszego ujawnienia wad inwestor zachowa uprawnienia z rękojmi.
Taki sam skutek wystąpi jeśli wykonawca wiedział o wadzie, lecz informację o niej zataił.
Wystarczy bowiem, że wada tkwiła już w chwili odbioru.
Jednak inwestor będzie musiał wykazać, że wykonawca wiedząc o wadzie nie zawiadomił inwestora.
Zatem podpisanie przez inwestora protokołu odbioru końcowego po usunięciu wszystkich dostrzeżonych wcześniej wad jest swego rodzaju pokwitowaniem należytego wykonania robót.
Lecz jest to tylko domniemanie które można obalić wykazując, że wady jednak istniały w chwili odbioru.
Z tej przyczyny inwestor, pomimo dokonania odbioru końcowego, nie traci uprawnień z rękojmi za wady fizyczne odnośnie wad :
- o których wykonawca wiedział, lecz nie powiadomił o nich inwestora
- ujawnionych pomimo zapewnienia wykonawcy, że obiekt wad nie posiada
- istniejących w chwili odbioru lecz niezauważonych, a które ujawniły się później.
