ODBIÓR ROBÓT BUDOWLANYCH
Odbiór robót jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora i wykonawcy robót.
Skutkiem odbioru jest powstanie po stronie wykonawcy prawa do żądania wynagrodzenia a po stronie inwestora rozpoczyna się bieg 5.letniego terminu uprawnień z rękojmi za wady fizyczne.
Są 3 rodzaje odbiorów :
- odbiór częściowy
- odbiór końcowy
- odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu.
Odbiór częściowy.
Inwestor i wykonawca mogą ustalić w umowie o roboty budowlane, że będą dokonywane odbiory częściowe.
Jest to częsta praktyka w przypadkach większych inwestycji oraz wtedy, gdy realizacja inwestycji wymaga specjalistycznych podwykonawców.
Odbiory częściowe pozwalają na utrzymanie płynności finansowej wykonawcy i nie oznaczają definitywnego rozliczenia odebranej części robót.
Końcowe rozliczenie robót może bowiem obejmować roboty już w części odebrane i rozliczone finansowo, lecz przy odbiorze końcowym można jeszcze korygować swoje stanowisko odnośnie robót już częściowo rozliczonych.
Odbiór częściowy nie oznacza definitywnego rozliczenia jakiegoś fragmentu robót i wobec tego ewentualne wzajemne roszczenia inwestora i wykonawcy nie wygasają.
Jest to tylko potwierdzenie przez inwestora, że została wykonana określona część robót w celu zapłaty wynagrodzenia.
Jeśli umowa o roboty budowlane nie zawiera odpowiednich postanowień dotyczących odbiorów częściowych, to wykonawca i tak może żądać od inwestora aby odbierał wykonane częściowo roboty za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
W umowie o roboty budowlane można jednak wyłączyć możliwość dokonywania odbiorów częściowych.
Odbiór końcowy.
Odbiór końcowy służy weryfikacji prawidłowości wykonanych robót budowlanych.
Nie jest potwierdzeniem wykonania przez wykonawcę zobowiązań z umowy o roboty budowlane.
Chodzi o weryfikację czynności faktycznych, zakresu wykonanych robót i ich jakości.
Odbiór końcowy nie oznacza też, że wybudowany obiekt nie ma wad.
Ujawnione podczas czynności odbiorowych usterki powinny być odzwierciedlone w treści protokołu odbioru ze wskazaniem terminu ich usunięcia.
Skutkiem odbioru końcowego jest zamknięcie dziennika budowy, co z kolei jest warunkiem do złożenia przez inwestora wniosku do organu administracji architektoniczno-budowlanej o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Jest to skutek administracyjno-prawny.
Natomiast w sferze wzajemnych zobowiązań inwestora i wykonawcy na gruncie prawa cywilnego, dokonanie odbioru końcowego wywołuje następujące skutki :
- po stronie wykonawcy powstaje uprawnienie do żądania od inwestora wynagrodzenia
- po stronie inwestora rozpoczyna się bieg 5.letniego terminu do wykonywania uprawnień z rękojmi za wady fizyczne.
Z protokołu odbioru końcowego może wynikać, że są usterki.
Bieg terminu uprawnień inwestora z rękojmi za wady fizyczne rozpocznie się z chwilą podpisania protokołu odbioru końcowego.
Jest to sytuacja niekorzystna dla inwestora.
Usuwanie wad może przecież trwać jeszcze kilka miesięcy.
Aby do tej niekorzystnej sytuacji nie dopuścić, to inwestor powinien zadbać już w umowie o roboty budowlane umieszczenie postanowienia, że bieg terminu uprawnień z rękojmi rozpoczyna się po dokonaniu odbioru usuniętych wad.
Odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu.
Roboty ulegające zakryciu to takie, których efekt jest zakrywany z uwagi na konieczność prowadzenia dalszych robót.
Ponieważ efekt robót ulegających zakryciu jest dosłownie zakrywany, schowany, na przykład są zakopywane instalacje kanalizacyjne, wodociągowe, elektryczne lub gazowe, to jest konieczne dokonywane odbiorów takich robót zanim dojdzie do zakrycia.
Roboty zanikające to takie, które rzeczywiście „zanikają”. Do tej kategorii robót należą prace rozbiórkowe, zagęszczanie gruntu itp.
Są to w istocie odbiory częściowe.
