Po zakończeniu robót budowlanych i podpisaniu protokołu odbioru mogą ujawnić się wady.

Już podczas odbioru budynku inwestor może wykryć jakieś wady i pomimo tego podpisać protokół odbioru, w którym wyszczególnia się wykryte wady i terminy ich usunięcia. 

Jest tak dlatego, że odbiór robót budowlanych nie oznacza odbioru bezusterkowego.

Znaczenie ma podział na wady istotne i nieistotne. 

Wady istotne. 

Nie ma definicji wady istotnej. W każdym przypadku jest to ocena.

Aby ocenić czy wada jest istotna przyjmuje się następujące kryteria:

• czy jest możliwe nawet częściowe usunięcie wady i wskutek tego funkcjonalność obiektu będzie zachowana 
• czy pomimo wady obiekt budowlany nadal zachowuje swoją funkcjonalność
• czy cel inwestora został osiągnięty wskutek wykonania obiektu przez wykonawcę pomimo istnienia wady
• czy pomimo wady obiekt może być eksploatowany.

Cel inwestora w realizacji inwestycji budowlanej jest określony w umowie o roboty budowlane. 

Chodzi o cel w rozumieniu funkcji obiektu.

Znajomość celu powierzenia wykonawcy robót budowlanych wynika :

• z treści umowy o roboty budowlane
• z dostarczonej wykonawcy przez inwestora dokumentacji projektowo-technicznej 
• z decyzji o pozwoleniu na budowę.

W umowie o roboty budowlane można z góry określić, które wady będą uznane za istotne. 

Nie oznacza to, że w umowie należy wymienić szczegółowy wykaz wad, które będą uznane za istotne. 

Nie da się bowiem przewidzieć wszystkich wad, które mogą być ujawnione.

Będzie to zatem wykaz istotnych wad, lecz wymienionych tylko przykładowo. 

Aby zrealizować inwestycję może być konieczne korzystanie z wielu podwykonawców o różnych specjalnościach, użycie różnorodnych materiałów budowlanych oraz urządzeń. 

Innym stosowanym podziałem wad jest podział na wady usuwalne i nieusuwalne. 

Usuwalność wad może polegać z kolei na naprawie albo na wymianie jakiegoś elementu lub podzespołu. 

Nie ma definicji wady usuwalnej i nieusuwalnej. 

Są to w istocie cechy wad.

Jedne wady dadzą się usunąć, a inne – nie. 

Nieusuwalność wady może przesądzać o tym, czy wada jest istotna. 

Lecz nadal zakwalifikowanie nieusuwalnej wady jako wady istotnej trzeba oceniać uwzględniając cel inwestycji, funkcję budynku.

Zatem nieusuwalność jakiejś wady może być zakwalifikowana jako wada nieistotna, jeśli pomimo wady jest zachowana funkcjonalność obiektu, cel inwestycji jest zrealizowany i jest możliwe użytkowanie obiektu z wadą.

Wada nieusuwalna może bowiem dotyczyć tylko jakiejś części obiektu, która to część pomimo wady nie ma większego wpływu na ocenę funkcjonalności obiektu jako całości.

---