SPOSOBY USTANAWIANIA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI
Wykonaniem umowy deweloperskiej jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie prawa własności na nabywcę.
Jest to jeden z dwóch głównych obowiązków dewelopera.
TUTAJ dowiesz się o obowiązkach dewelopera 
Lokal może być odrębną nieruchomością jeśli jest samodzielny.
O tym, czy lokal spełnia wymogi samodzielności decyduje istnienie następujących cech :
- jest wydzielony w obrębie budynku trwałymi ścianami
- obejmuje co najmniej jedną izbę, częściej jest to zespół izb
- izby są przeznaczone do stałego pobytu ludzi
- wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Istnienie tych cech musi być stwierdzone zaświadczeniem starosty.
Takie zaświadczenie jest dokumentem urzędowym stwierdzającym, że lokal spełnia ustawowe wymogi samodzielności i jest podstawą do ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Wskutek wyodrębnienia własności nieruchomości lokalowej właścicielowi przysługuje też udział w częściach wspólnych budynku i we współwłasności nieruchomości gruntowej, na której budynek został wybudowany.
Wielkość udziału oblicza się jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnia pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych.
Zatem nie można sobie „kupić” większego albo mniejszego udziału w części wspólnej budynku i gruntu.
Nie można też sprzedać udziału w częściach wspólnych budynku ani w gruncie.
Udział w częściach wspólnych jest bowiem prawem jednolicie związanym z odrębną własnością lokalu i z tego względu rozłączny obrót tymi prawami jest niedopuszczalny.
Są 3 sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu :
1. W drodze umowy.
Jest to sposób najczęściej stosowany przez deweloperów.
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu jest jednocześnie umową o przeniesienie własności do lokalu na nabywcę.
Czyli jedną umową dokonuje się ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności.
Umowa powinna określać co najmniej :
- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń przynależnych
- wielkość udziałów przypadających w nieruchomości wspólnej.
W praktyce w umowie znajdują się jeszcze inne postanowienia.
Przykładowo może to być określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną czy ustalenie sposobu wyłącznego używania miejsc postojowych wybudowanych na gruncie wspólnym, czyli tak zwany podział quod usum.
Taki podział ma miejsce wtedy, gdy deweloper oferował do sprzedaży nie tylko lokale, lecz także naziemne miejsca postojowe.
Umowa o ustanowienie odrębnej własności z przenieniem prawa własności lokalu na nabywcę wymaga formy aktu notarialnego.
2. Na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela budynku.
Właściciel budynku wielolokalowego posiadający zaświadczenia starosty o samodzielności lokali może sam dla siebie ustanowić odrębną własność lokali.
Będzie wówczas właścicielem co najmniej dwóch albo większej liczby nieruchomości lokalowych.
Tego rodzaju jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości powinna zawierać te same elementy jakie są wymagane dla ustanowienia odrębnej własności w drodze umowy.
Oświadczenie dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego.
3. Na mocy orzeczenia sądu.
Do wyodrębnienia własności lokalu może dojść w wyniku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości.
Możliwe jest także wyodrębnienie własności lokalu w wyniku sądowego postępowania o dział spadku a także postępowania o podział majątku dorobkowego.
W toku postępowania sądowego może okazać się że z uwagi na uwarunkowania techniczno-architektoniczne lokale nie spełniają warunku samodzielności.
Wówczas sąd może upoważnić współwłaściciela budynku do wykonania koniecznych robót adaptacyjnych, tymczasowo na jego koszt.
Może to być wybudowanie schodów, wykonanie osobnych wejść, dojazdów lub dojść, założenie lub przeniesienie instalacji technicznych itp.
Cecha samodzielności powinna być uzyskana zanim sąd wyda orzeczenie w tej sprawie.
Nie jest konieczne zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu w wyniku prac adaptacyjnych.
Zamiast tego zaświadczenia wystarczająca jest opinia sądowa-prawna, sporządzona przez powołanego przez sąd biegłego sądowego.
Zatem orzeczenie sądu nie będzie wydane przed zakończeniem wszystkich koniecznych prac adaptacyjnych.
Prawomocne orzeczenie sądu jest wystarczające do uzyskania wpisu w księdze wieczystej i zastępuje formę aktu notarialnego.
Samo zawarcie umowy, jednostronne oświadczenie czy orzeczenie sądu nie wystarczy do powstania odrębnej własności lokalu.
Konieczny jest jeszcze wpis do księgi wieczystej.
Wpis w księdze wieczystej ma zatem charakter konstytutywny, czyli kształtujący prawo.
