UMOWA DEWELOPERSKA
Podstawowym dokumentem zobowiązującym dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu na nabywcę jest umowa deweloperska.
Jest sporządzana w formie aktu notarialnego.
Nie jest to dokument samodzielny.
To komplet co najmniej 4 dokumentów.
Chodzi o załączniki do umowy deweloperskiej, które stanowią jej integralną część.
Załącznikami do umowy deweloperskiej są :
- prospekt informacyjny
- wzór umowy deweloperskiej
- rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu.
Zatem kompletna umowa składa się co najmniej z umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego, wzoru umowy deweloperskiej oraz rzutu kondygnacji z zaznaczeniem lokalu.
Załączników może by więcej, w zależności od potrzeb konkretnego przypadku.
Jeśli prospekt informacyjny się zdezaktualizował w okresie pomiędzy doręczeniem prospektu a terminem zawarcia umowy deweloperskiej, to dodatkowym załącznikiem do aktu notarialnego jest informacja o zmianach.
TUTAJ dowiesz się o prospekcie informacyjnym 
Umowę deweloperską można zawrzeć jeśli budowa nie jest zakończona i choćby pozostały jedynie formalności prawne, na przykład pozwolenie na użytkowanie.
Do czasu zakończenia robót budowlanych i uzyskania wszystkich koniecznych zezwoleń i decyzji administracyjnych, jest to inwestycja w toku.
Jeśli po zawarciu umowy deweloperskiej informacje zamieszczone w umówię zdezaktualizują się, nie ma obowiązku dokonywać zmian umowy.
Chodzi o takie informacje jak numery działek ewidencyjnych na których jest prowadzona inwestycja lub zmiany pozwolenia na budowę.
Aktualność informacji ocenia się na datę zawarcia umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska w większości przypadków ma w praktyce charakter umowy adhezyjnej.
To znaczy, że nabywca przystępuje do z góry przygotowanych przez dewelopera warunków, określonych we wzorcu umowy.
Nabywca może negocjować treść umowy, lecz jego pozycja ekonomiczna może nie być na tyle silna, aby deweloper zgodził się na proponowane zmiany.
Inna jest sytuacja w razie klauzul niedozwolonych.
Czyli takich, które nie zostały indywidualnie uzgodnione z nabywcą będącym konsumentem oraz, jeśli kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Jeśli tego rodzaju klauzule nie zostały indywidualnie uzgodnione, to nie wiążą nabywcy.
Jednak umowa jest wiążąca w pozostałym zakresie.
Do klauzul niedozwolonych nie zaliczają się postanowienia dotyczące świadczeń głównych, takich jak cena, metraż, piętro na którym ma znajdować się lokal, usytuowanie itp. jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny, nie pozwalający na interpretację.
Deweloper ma dwa podstawowe obowiązki :
- wybudowanie budynku
- ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie prawa własności do tego lokalu na nabywcę.
Są to główne świadczenia dewelopera.
Po zawarciu umowy deweloperskiej nabywca może złożyć wniosek o wpis roszczeń do księgi wieczystej nieruchomości, na której jest prowadzona inwestycja mieszkaniowa.
Chodzi o roszczenia o :
- wybudowanie budynku
- wyodrębnienie lokalu mieszkalnego
- przeniesienie na nabywcę prawa własności do lokalu
- ustanowienie praw niezbędnych do korzystania z lokalu, takich jak przeniesienie własności udziału we współwłasności gruntu znajdującego się pod budynkiem lub udziału w tak zwanym „terenie osiedlowym”.
Wpisu roszczeń dokonuje się w dziale III księgi wieczystej.
Skutkiem wpisu roszczeń do księgi wieczystej jest możliwość ich dochodzenia przez nabywcę wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
W toku inwestycji może dojść, z różnych przyczyn, do wycofania się dewelopera z inwestycji i „przejęcia” jej przez innego dewelopera.
W takiej sytuacji roszczenie pozostaje aktualne wobec nowego dewelopera pomimo, że nabywca zawarł umowę deweloperską z poprzednim deweloperem.
Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nie jest bowiem przeszkodą w rozporządzaniu nieruchomością przez jej właściciela
Dotychczasowy deweloper będący właścicielem nieruchomości może sprzedać nieruchomość wraz z inwestycją.
Nie jest to jakiś nadzwyczajny przypadek.
Do tego rodzaju transakcji dochodzi w wyniku kalkulacji ekonomicznych czy zmian w strukturze ekonomiczno-prawnej dużych deweloperów.
Wpis roszczeń z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej sąd wieczystoksięgowy dokonuje na wniosek notariusza sporządzającego umowę deweloperską, jeśli właścicielem albo wieczystym użytkownikiem nieruchomości jest deweloper.
Jeśli deweloper nie jest właścicielem ani wieczystym użytkownikiem nieruchomości, to konieczna jest zgoda właściciela albo wieczystego użytkownika na wpis roszczeń.
Wykreślenie wpisu następuje na wniosek nabywcy lub właściciela nieruchomości albo wieczystego użytkownika.
Wykreślenie wpisu jest dokonywane w drodze elektronicznego wniosku złożonego przez notariusza, który jednocześnie przesyła wniosek o wpis prawa własności nabywcy do lokalu po zakończeniu inwestycji.
