HARMONOGRAM INWESTYCJI DEWELOPERSKIEJ
Niniejszy artykuł dotyczy umów deweloperskich zawartych do dnia 30 czerwca 2022r. Przez okres następnych dwóch lat nadal mają zastosowanie przepisy dotychczasowej, uchylonej ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku.
Środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym są wypłacane deweloperowi po zakończeniu danego etapu inwestycji według harmonogramu.
Deweloper jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży powinien opracować harmonogram.
Harmonogram jest prognozą, planem rzeczowo-finansowym inwestycji.
Jest integralną częścią umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym.
Obowiązek sporządzenia harmonogramu jest środkiem ochrony nabywcy przed niecelowymi kosztami, niezwiązanymi z inwestycją.
Podlega kontroli banku prowadzącego rachunek powierniczy, który dokonuje wypłaty środków z rachunku w zależności od zakończenia danego etapu inwestycji.
Harmonogram określa poszczególne etapy realizacji inwestycji.
Dlatego w tym dokumencie powinny być wymienione poszczególne czynności składające się na każdy etap.
Nie chodzi o dokładne wymienianie poszczególnych czynności jak wykonanie wykopów, zalewanie fundamentów itp.
Etapy mogą być określone w sposób ogólny, przykładowo mogą to być takie etapy jak :
- przygotowanie projektu budowlanego
- nabycie praw do nieruchomości
- uzyskanie pozwolenia na budowę
- zakończenie prac ziemnych
- osiągnięcie stanu surowego otwartego
- zakończenie robót wykończeniowych
- uzyskanie pozwolenia na użytkowanie itp.
Harmonogram musi zawierać nie mniej niż 4 etapy i nie więcej niż 10.
W harmonogramie powinny być też przypisane środki pieniężne w przedziale pomiędzy 10% a 25% na każdy etap.
Harmonogram może też określać terminy zakończenia poszczególnych etapów, lecz nie jest to obligatoryjne.
Bank jest zobowiązany do skontrolowania, czy istotnie zakończony został etap inwestycji przewidziany harmonogramem.
Potwierdzeniem wykonania etapu są odpowiednie wpisy kierownika budowy do dziennika budowy.
Kontrola banku obejmuje celowość wydatkowanych przez dewelopera środków oraz związek poniesionych kosztów z etapem inwestycji.
Jeśli w toku kontroli banku okaże się, że przesłanka celowości nie została spełniona, to bank odmówi deweloperowi wypłaty środków.
Kontrola banku obejmuje terminy zakończenia poszczególnych etapów określonych w harmonogramie.
To znaczy, że opóźnienie etapu względem harmonogramu ma wpływ na wypłatę środków deweloperowi z rachunku powierniczego.
TUTAJ o zasadach wypłacania środków z rachunku otwartego 
Przed zawarciem umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank powinien sprawdzić czy harmonogram uwzględnia :
- podział inwestycji na co najmniej 4 etapy i nie więcej niż na 10 etapów
- prawidłowość przypisania środków finansowych w wysokości minimum 10% i maksimum 25% dla każdego etapu.
Umowa o prowadzenie rachunku powierniczego może zawierać postanowienie, że deweloperowi przysługuje prawo do jednostronnej zmiany harmonogramu.
Jednak musi być zachowana zasada, że etapów jest nie mniej niż 4 i nie więcej niż 10 a przypisane środki finansowe do każdego etapu muszą mieścić się w widełkach od 10% do 25% całkowitego kosztu przedsięwzięcia.
W razie takiej zmiany konieczne są też zmiany umów deweloperskich z nabywcami, skoro zawarty w prospekcie informacyjnym harmonogram staje się nieaktualny.
Jest tak dlatego, że prospekt informacyjny, a zatem i harmonogram, stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
