Kupno mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością zawarcia umowy deweloperskiej. 

Możliwa jest sytuacja, kiedy deweloper zakończył inwestycję i oferuje do sprzedaży już wybudowany, samodzielny lokal. 

Lecz zdecydowanie najczęściej deweloper dopiero inwestycję rozpoczyna lub inwestycja jest w toku. 

Nabywca dokonuje wpłat na poczet ceny lokalu, najczęściej w transzach w określonej w umowie deweloperskiej wysokości i w ustalonych terminach.

Wpłaty są dokonywane na mieszkaniowy rachunek powierniczy. 

Dla każdej inwestycji deweloper zawiera z bankiem umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. 

1. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jest to rachunek bankowy należący do dewelopera. 

Służy wyłącznie gromadzeniu otrzymanych od nabywców środków pieniężnych na cele zakupu lokalu. 

Wypłata tych środków deweloperowi może nastąpić tylko jednorazowo i w razie zajścia łącznie następujących okoliczności:

• inwestycja zostanie zakończona
• deweloper przeniósł na nabywcę prawo własności do lokalu.

Rachunek zamknięty cechuje się wysokim stopniem ochrony nabywcy. 

Deweloper bowiem nie może korzystać ze środków zgromadzonych na takim rachunku.

Dla dewelopera oznacza to jednak konieczność finansowania inwestycji ze środków własnych lub z kredytu.

W przypadku kłopotów finansowych dewelopera, środki zgromadzone na zamkniętym rachunku powierniczym nie podlegają egzekucji komorniczej ani nie wchodzą w skład masy upadłościowej.

Jeśli deweloper jest osobą fizyczną, to w razie jego śmierci środki na tym rachunku nie wejdą do spadku. 

Te same zasady co do ochrony środków finansowych nabywcy dotyczą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

2. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. 

Jest to rachunek bankowy należący do dewelopera i przeznaczony na gromadzenie środków pieniężnych pochodzących od nabywców na cele sfinansowania budowy i zakupu lokalu.

Zatem deweloper nie może wykorzystać zgromadzonych na tym rachunku środków na inny cel.

Wypłata środków z tego rachunku następuje w transzach, po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu inwestycji. 

Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego etapu inwestycji na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy.

Osoba kontrolująca w imieniu banku zakończenie każdego etapu inwestycji powinna legitymować się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.    

W umowach deweloperskich zawartych do dnia 30 czerwca 2022r. funkcjonują jeszcze dwa inne rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych.

1. Otwarty powierniczy rachunek mieszkaniowy z gwarancją bankową. 

Chodzi o sposób zabezpieczenia środków pieniężnych nabywcy. 

Istotą gwarancji bankowej jest zapewnienie wypłaty nabywcy środków zgromadzonych na rachunku w razie :

• upadłości dewelopera, albo 
• odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej.

2. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową. 

Jedyną różnicą pomiędzy otwartym rachunkiem powierniczym z gwarancją bankową od rachunku z gwarancją ubezpieczeniową jest sposób zabezpieczenia środków pieniężnych nabywcy – gwarancja banku czy polisa ubezpieczeniowa zakładu ubezpieczeń.

Od 1 lipca 2022r. rachunki powiernicze z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową nie są już zawierane.

Jest tak dlatego, że środki finansowe nabywcy są chronione przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny finansowany z obowiązkowych składek deweloperów.