INNE PRZYPADKI ROZWIĄZANIA NAJMU

Najem lokalu użytkowego może być rozwiązany nie tylko przez wypowiedzenie najemcy albo wynajmującego.

Do zakończenia najmu może także dojść wskutek:

• odstąpienia
• wypowiedzenia przez syndyka
• rozwiązania przez sąd
• zbycia lokalu
• wad lokalu. 

Odstąpienie. 

Możliwe jest odstąpienie od umowy najmu, ale tylko przed wydaniem lokalu najemcy.

Jeśli wobec najemcy zostanie ogłoszona upadłość, to zarówno syndyk jak i wynajmujący może od umowy najmu odstąpić jeśli lokal nie został upadłemu wydany. 

Drugiej stronie nie przysługuje odszkodowanie za odstąpienie.   

Wypowiedzenie przez syndyka.

Jeśli lokal został już wydany, to w razie upadłości najemcy syndyk może umowę wypowiedzieć choćby najem był terminowy. 

Obowiązują umowne terminy wypowiedzenia a jeśli terminy w umowie nie zostały wskazane, to obowiązują terminy ustawowe. 

Wynajmujący może domagać się odszkodowania w razie wcześniejszego rozwiązania najmu przez syndyka, ale za czas nie dłuższy niż 2 lata.

Kwota odszkodowania będzie wówczas pomniejszona o wartość nakładów na lokal podnoszących jego wartość. 

Rozwiązanie przez sąd.

Do rozwiązania przez sąd może dojść tylko w drodze wytoczenia powództwa przez jedną ze stron. 

Sąd orzeknie o rozwiązaniu umowy jeśli:

• zostanie udowodnione zaistnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków, czyli dojdzie do takiego stanu rzeczy, który jest niezwykły, nie dający się przewidzieć, nietypowy. Może to być pojawienie się hiperinflacji, ogólnokrajowego załamania gospodarczego, klęski żywiołowej powodującej niemożność prowadzenia działalności gospodarczej przez wszystkich albo przez przeważającą większość przedsiębiorców – na przykład klęska powodzi.
• jeśli w takiej sytuacji wykonywanie precz najemcę obowiązku uiszczania czynszu lub opłat dodatkowych, albo przez wynajmującego dalsze udostępnianie lokalu najemcy wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami, kosztami albo wręcz groziłoby to rażącą stratą,
• zarówno wynajmujący jak i najemca nie przewidywały w dniu zawarcia umowy możliwości zajścia takich sytuacji.

Sąd może orzec o rozwiązaniu umowy, ale nie musi. 

Możliwe jest bowiem obniżenie przez sąd wysokości czynszu, a nawet ustalenie takiego wykonywania umowy najmu, że przez określony czas najemca nie będzie obowiązany do uiszczania czynszu ani innych opłat.

Zależy to od okoliczności konkretnej sprawy i dlatego nie jest możliwe dokładniejsze omówienie tego przypadku rozwiązania najmu. 

Zbycie lokalu.

Na rynku nieruchomości komercyjnych dość często zdarza się obrót lokalami wynajętymi. 

Takie lokale mają zazwyczaj większą wartość dla nabywcy. Przynoszą bowiem w miarę pewny dochód z czynszu i nie trzeba szukać najemcy. 

Zmiana właściciela lokalu nie powoduje wygaśnięcia najmu. Najem trawa nadal i obydwie strony obowiązuje ta sama umowa.

Wynajmujący może jednak najem wypowiedzieć.

Dotyczy to zarówno najmu na czas nieokreślony jak i najmu terminowego pomimo, że umowa może nie przewidywać możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. 

Wynajmującego obowiązują wtedy ustawowe terminy wypowiedzenia. 

Nowy wynajmujący nie może jednak wypowiedzieć najmu jeśli kumulatywnie zostaną spełnione następujące przesłanki :

• najem jest terminowy, 
• lokal został najemcy wydany,
• umowa została zawarta w formie pisemnej, 
• oraz z datą pewną.

Wady lokalu.

Wada lokalu może być tego rodzaju, że najemca nie ma możliwości korzystania w sposób przewidziany w umowie.

Jeśli najemca o wadach nie wiedział w chwili zawarcia umowy najmu albo wady ujawniły się po zawarciu umowy, to najemca ma wówczas prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli umowa jest zawarta na czas określony.

Na przykład okazuje się, że w lokalu biurowym przemarzają ściany, brak jest dostatecznej efektywności instalacji elektrycznej i nie można przez to korzystać z urządzeń biurowych.

Wadą lokalu uniemożliwiającą korzystanie z niego będzie poważne utrudnienie dostępu do lokalu wskutek remontu chodnika lub ulicy.

Warunkiem jednak rozwiązania najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia jest uprzednie domaganie się od wynajmującego niezwłocznego usunięcia wad, po uprzednim zawiadomieniu go o tych wadach.

Dopiero gdy wady nie zostaną niezwłocznie usunięte albo wad nie da się usunąć, to najemca może rozwiązać umowę. 

W przypadku wad zagrażających życiu lub zdrowiu najemcy lub przebywających w lokalu pracowników i klientów, najemca może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia nawet nawet jeśli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy najmu.

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek