ZAKOŃCZENIE NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO
Rozwiązanie umowy najmu w stosunkach obustronnie profesjonalnych jest skutkiem określonych zdarzeń.
Najczęściej jest to upływ umówionego czasu trwania najmu albo wypowiedzenie.
Upływ czasu umownego trwania najmu.
Sytuacja jest jasna. Sam upływ ustalonego czasu trwania najmu powoduje, że najem wygasa.
Wyjątkiem jest najem zawarty na okres dłuższy niż 30 lat.
Maksymalny okres na jaki można zawrzeć umowę najmu na czas określony to 30 lat.
Jeśli strony umówią się że najem ma trwać 35 lat, to z chwilą upływu 30 lat najem na czas określony przekształca się w najem na czas nieokreślony.
Stanie się tak wtedy, gdy najemca nadal zajmuje lokal za zgodą wynajmującego.
Dochodzi wtedy do dorozumianego przedłużenia najmu, bez potrzeby składnia oświadczeń ze strony wynajmującego i najemcy o przedłużeniu.
Wystarczy dalsze uiszczanie przez najemcę czynszu i opłat dodatkowych, oraz brak sprzeciwu ze strony wynajmującego.
Można umówić się, że przedłużenie najmu może mieć miejsce tylko na piśmie pod rygorem nieważności w drodze pisemnego aneksu.
Albo za wyraźną, pisemną zgodą wynajmującego.
W tym sensie „wygasa” najem terminowy, choć w istocie najem trwa nadal, lecz na czas nieokreślony.
Różnica polega na tym, że jeśli którakolwiek ze stron będzie chciała potem najem zakończyć, to będzie potrzebne wypowiedzenie.
W tym przypadku sam upływ 35 lat trwania najmu nie spowoduje zakończenia umowy.
W przypadku najmu „konsumenckiego” gdy choćby jedna ze stron nie jest przedsiębiorcą, najem terminowy może trwać najdłużej 10 lat.
Po tym terminie przekształca się w najem na czas nieokreślony.
O wypowiedzeniu najmu można mówić w dwóch sytuacjach:
1. Ggdy najem jest terminowy, czyli zawarty na czas określony.
2. Gdy najem jest bezterminowy, czyli zawarty na czas nieokreślony.
W najmie terminowym wypowiedzenie jest możliwe jeśli umowa przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia w ściśle określonych przypadkach.
Nie jest istotne komu przysługuje możliwość wypowiedzenia.
Może to być wynajmujący, najemca albo obydwie strony najmu.
Istotne jest natomiast dokładne określenie przypadków których zaistnienie upoważnia do wypowiedzenia najmu.
Przykładowo może to być wygaśnięcie zezwolenia najemcy na sprzedaż alkoholu albo utrata zezwolenia na prowadzenie salonu bukmacherskiego.
Możliwe jest także ustalenie w umowie, że w razie zakończenia prowadzenia przez najemcę działalności gospodarczej będzie on mógł najem wypowiedzieć.
Przypadki pozwalające na wypowiedzenie najmu terminowego mogą być inne dla wynajmującego i inne dla najemcy.
Terminy wypowiedzenia.
Gdy najem jest bezterminowy, to obowiązują terminy ustawowe.
Terminy ustawowe mogą być modyfikowane umową.
W stosunkach obustronnie profesjonalnych czynsz jest zwykle płatny miesięczne i ta okoliczność ma wpływ na długość ustawowego terminu wypowiedzenia.
Wynosi 3 miesiące i przypada na koniec miesiąca kalendarzowego.
Termin wypowiedzenia można modyfikować w ten sposób, że w umowie można ustalić termin dłuższy, ale nie można ustalić krótszego.
Wyjątkiem jest sytuacja kiedy skrócenie terminu jest zastrzeżone na rzecz najemcy.
Jeśli w umowie strony nic nie postanowiły o terminach wypowiedzenia, co jest sytuacją raczej niespotykaną w stosunkach obustronnie profesjonalnych, to obowiązują terminy ustawowe.
Te z kolei są zależne od umownej częstotliwości uiszczania czynszu.
Jeśli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż jeden miesiąc, na przykład kwartalnie, to okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przy czynszu płatnym miesięcznie wypowiedzenie także wynosi 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przy czynszu płatnym w krótszych odstępach czasu, na przykład tygodniowo, termin wypowiedzenia wynosi 3 dni.
A przy najmie dziennym wypowiedzenie wynosi 1 dzień.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
