ZABEZPIECZENIE CZYNSZU NAJMU
W stosunkach obustronnie profesjonalnych regułą jest, że w umowach najmu lokali użytkowych stosuje się różne zabezpieczenia zapłaty czynszu i świadczeń dodatkowych.
Jest kilka sposobów zabezpieczeń.
1. Kaucja.
Powszechnie spotykana jest kaucja pieniężna.
Najemca, na podstawie postanowień umowy, z reguły jeszcze przed wydaniem mu lokalu przez wynajmującego płaci kaucję w określonej umową wysokości.
Na co ma być przeznaczona kaucja, w jakiej ma być wysokości i jakie są warunki zaspokojenia z kaucji oraz termin jej zwrotu, reguluje umowa.
Dlatego tak ważne jest precyzyjne określenie nie tylko wysokości kaucji, ale i określenie przypadków kiedy wynajmujący może kaucję zatrzymać i w jakiej części.
Wysokość kaucji może być ustalona w konkretnej kwocie. Można też ustalić kaucję jako wielokrotność czynszu lub przewidywanych opłat dodatkowych.
Także przeznaczenie kaucji jest istotne – umowa powinna wymieniać wszystkie okoliczności, które upoważniają wynajmującego do zaspokojenia się z kaucji.
Częste są także postanowienia o obowiązku uzupełnienia kaucji przez najemcę w określonym terminie, jeśli dojdzie do całkowitego lub nawet częściowego zaspokojenia z kaucji.
Termin zwrotu kaucji także powinien być określony.
Może to być dzień protokolarnego odbioru lokalu od najemcy przez wynajmującego lub jakiś czas potem.
Jest pełna dowolność w ustaleniu terminu, istotne jest aby termin był realnie określony.
2. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa.
W najmach dużych lokali często są stosowane gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe.
Polegają one na tym, że w razie zajścia wymienionych w umowie najmu okoliczności, wynajmujący będzie mógł przedstawić bankowi lub ubezpieczycielowi dokumenty na podstawie których zostanie mu wypłacona kwota gwarancji.
Dokumenty te sporządzane są po zajściu okoliczności określonych w umowie gwarancji zawartej przez najemcę z bankiem lub ubezpieczycielem.
Wymienionym w gwarancji beneficjentem jest wynajmujący, który jest uprawniony do żądania od banku lub ubezpieczyciela zapłaty kwoty gwarancyjnej.
Ponieważ gwarancje są kontraktami terminowymi, to w razie wygaśnięcia gwarancji podczas trwania najmu, najemca może być umową najmu zobowiązany do niezwłocznego przedstawienia nowej gwarancji.
Gwarancja jest płatna. To znaczy, że bank lub ubezpieczyciel w zamian za wystawienie dokumentu gwarancyjnego żąda od najemcy prowizji, często w niemałej wysokości.
Dlatego gwarancje są stosowane w przypadku najmu przez podmioty silne ekonomicznie, dające gwarantowi rękojmię zwrotu wypłaconej wynajmującemu sumy gwarancyjnej.
3. Poręczenie.
To prosty sposób zabezpieczenia.
Polega na zobowiązaniu osoby trzeciej, jako współdłużnika solidarnego, do uregulowania zaległości.
Wynajmującemu przysługuje prawo wyboru, czy żądać zaspokojenia od poręczyciela, czy prowadzić windykację najemcy.
Możliwe jest prowadzenie windykacji wobec obydwu, zarówno najemcy jak i jego poręczyciela.
Ten sposób zabezpieczenia najlepiej stosować przy umowach najmu zawartych na czas określony, ponieważ poręczyciel będzie miał wówczas świadomość do jakiej maksymalnej kwoty może ponosić odpowiedzialność.
4. Dobrowolne poddanie się egzekucji.
Jest to oświadczenie najemcy dokonywane w formie aktu notarialnego.
Obejmuje dobrowolne poddanie się egzekucji komorniczej bez potrzeby prowadzenia sprawy sądowej o zasądzenie wynajmującemu należności z tytułu najmu.
W oświadczeniu powinno być wskazane, jakie należności wynajmującego zabezpiecza oświadczenie najemcy o poddanie się egzekucji, oraz w jakiej sytuacji wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie oświadczeniu klauzuli wykonalności, tak aby była możliwa egzekucja komornicza.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji może dotyczyć także obowiązku opróżnienia lokalu i wydania go wynajmującemu po zakończeniu najmu.
5. Weksel gwarancyjny niezupełny.
Weksel gwarancyjny niezupełny, czyli in blanco, nie jest surogatem pieniądza.
Weksel jedynie ułatwia wynajmującemu uzyskanie korzystnego dla niego wyroku sądu, zasądzającego określoną w wekslu kwotę pieniężną,
Wypełnienie weksla należy do wynajmującego, czyli remitenta.
Dlatego konieczna jest, z punktu widzenia najemcy, dobrze sporządzona i precyzyjna deklaracja wekslowa.
Deklaracja wekslowa, zwana też porozumieniem wekslowym, jest umową, instrukcją precyzującą sposób wypełnienia weksla, w tym wysokość długu wekslowego.
W deklaracji wekslowej powinny być też wskazane okoliczności uprawniające remitenta do wypełniania weksla i przedstawienia go najemcy do zapłaty, tak aby jednoznacznie wynikało że weksel dotyczy zabezpieczenia należności z określonej umowy najmu, a nie z innej umowy.
Pomiędzy stronami mogą bowiem być zawierane różnego rodzaju umowy zabezpieczane wekslem.
Weksel gwarancyjny niezupełny może być poręczony, czyli awalowany.
Awalistą będzie każda osoba podpisana na wekslu z adnotacją „poręczam”, „per aval” albo innym wyrażeniem jednoznacznie wskazującym na poręczenie, na przykład „gwarantuję”.
6. Przystąpienie do długu.
Jeśli najemca przedstawi wynajmującemu osobę trzecią, która zgadza się zostać współdłużnikiem solidarnym, to dojdzie do przystąpienia tej osoby do cudzego długu.
Zgoda wynajmującego nie jest wymagana.
Wynajmujący może też samodzielnie, bez udziału najemcy, zawrzeć z osobą trzecią umowę o przystąpienie do długu, bez zgody najemcy.
Przystąpienie do długu nie jest zastąpieniem najemcy jako dłużnika przez inną osobę, lecz zwiększeniem liczby dłużników.
Może bowiem dojść do sytuacji, kiedy najemca będzie miał problemy ekonomiczne i wtedy wynajmujący może stracić do niego zaufanie i „profilaktycznie” najem wypowiedzieć.
Najemca przedstawiając wynajmującemu osobę trzecią jako współdłużnika, może w ten sposób wzmocnić zaufanie wynajmującego i nie stracić najmu lokalu w atrakcyjnej lokalizacji.
7. Zgoda współmałżonka najemcy.
Ten sposób zabezpieczenia stosuje się gdy najemcą jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w oparciu o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej.
Chodzi o wyrażenie przez współmałżonka najemcy pisemnej zgody na zawarcie umowy najmu.
Zgoda może być wyrażona w odrębnym akcie zgody albo w postaci adnotacji współmałżonka na umowie najmu, że wyraża zgodę na najem i jego warunki.
Naturalnie takie oświadczenie lub adnotacja powinny być podpisane i opatrzone datą, aby nie było możliwości ich podważenia na drodze sądowej.
Zgoda współmałżonka najemcy pozwala wynajmującemu uzyskać klauzulę wykonalności wyroku sądu w celu prowadzenia egzekucji komorniczej z majątku wspólnego małżonków.
8. Odsetki za zwłokę lub opóźnienie.
Odsetki mogą być umowne albo ustawowe.
Dopuszczalne jest postanowienie umowy najmu że w razie zwłoki najemcy w zapłacie czynszu, będzie on zobowiązany do zapłaty odsetek umownych w określonej wysokości, z reguły wyższej niż ustawowe.
Jeśli umowa najmu zastrzega dla wynajmującego odsetki umowne, to wynajmujący może wybrać odsetki ustawowe.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
