ZASTAW NA RZECZACH NAJEMCY WNIESIONYCH DO LOKALU

Zastaw jest ustawowym zabezpieczeniem czynszu najmu oraz świadczeń dodatkowych. 

Zastaw dotyczy rzeczy wniesionych do każdego przedmiotu najmu, a nie tylko do lokalu lub pomieszczenia.

Jeśli mamy do czynienia z najmem miejsca garażowego, to zaparkowanie samochodu jest „wniesieniem” rzeczy do przedmiotu najmu. 

Dotyczy to także standów, czyli wyspowych stoisk handlowych lub usługowych w galeriach handlowych, nawet jeśli nie mają żadnych widocznych przegród i są jedynie określonym miejscem w ciągu komunikacyjnym. 

Zatem zastaw dotyczy rzeczy wniesionych do każdego przedmiotu najmu, a nie tylko do lokalu lub pomieszczenia.

Zastaw zabezpiecza czynsz oraz świadczenia dodatkowe z którymi najemca zalega za okres nie przekraczający jednego roku. 

Świadczenia dodatkowe to wszystkie opłaty związane z najmem, które nie są czynszem – za energię elektryczną, ogrzewanie, sprzątanie części wspólnych, koszty pracowników ochrony itp.

Istotna jest treść umowy która powinna wymieniać wszystkie świadczenia dodatkowe.

W centach handlowych często są stosowane comiesięczne opłaty za marketing obiektu, aby pozyskać jak największą liczbę potencjalnych klientów…

To również jest świadczeniem dodatkowym, objętym zastawem ustawowym.

Także koszt drobnych napraw obciążających najemcę, jeśli zostały wykonane przez wynajmującego, należy do kategorii świadczeń dodatkowych.

Zastawem są objęte również odsetki za zwłokę i opóźnienie w zapłacie czynszu.

Nie są objęte zastawem następujące rzeczy:

• leasingowane
• użyczone
• objęte franczyzą
• przyjęte w komis
• nabyte przez najemcę z zastrzeżeniem prawa własności z datą pewną
• przewłaszczone na zabezpieczenie
• będące własnością osoby trzeciej
• niepodlegające zajęciu komorniczemu.

Zastawem są objęte rzeczy wniesione zarówno przed powstaniem zastawu, jak i w trakcie jego trwania.

Zatem jest istotne czy rzeczy już znajdowały się w lokalu w okresie istnienia zaległości, a nie kiedy zostały wniesione do lokalu. 

Mogły bowiem zostać wniesione przed powstaniem zaległości. Liczy się tylko, czy znajdują się w lokalu podczas trwania zastawu, czy nie. 

Sprzedaż rzeczy nie ma wpływu na istnienie zastawu, jeśli nie zostały usunięte z lokalu.

W razie usunięcia rzeczy zastaw wygasa, jeśli nabywca działał w dobrej wierze. 

Czyli jeśli nie wiedział i nie mógł wiedzieć o zastawie.

Nawet jeśli najemca zabezpieczy należności wynajmującego kaucją gwarancyjną, gwarancją ubezpieczeniową lub bankową, to zestaw powstaje. 

Wynajmujący ma swobodę wyboru czy skorzystać z kaucji lub gwarancji, czy z zastawu.

W umowie najmu można postanowić, że wynajmujący w pierwszej kolejności skorzysta z zabezpieczenia a dopiero, gdy zaspokojenia nie uzyska to będzie korzystał z możliwości jakie daje mu zastaw. 

Lecz takie postanowienie dotyczy jedynie kolejności zaspokojenia a nie samego faktu powstania zastawu. 

Zastaw bowiem powstaje bez potrzeby dokonywania jakiejkolwiek czynności, automatycznie.

Wystarczy samo istnienie zaległości. 

Zdarzają się sytuacje, kiedy ochrona obiektu na polecenie wynajmującego sprzeciwia się wyniesieniu rzeczy z lokalu przez najemcę podczas trwania zastawu, a nawet zatrzymuje i przenosi rzeczy do innego pomieszczenia, gdzie najemca nie ma dostępu.  

Jest to dopuszczalna forma samopomocy wynajmującego, który może w ten sposób uniemożliwić wygaśnięcie zastawu wskutek usunięcia rzeczy z lokalu przez najemcę lub inne osoby.

Dlatego zastaw nie wygaśnie pomimo usunięcia rzeczy z lokalu przez wynajmującego, albowiem działa on w celu zachowania swojego prawa. 

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek