Jeśli okaże się, że oddany w najem lokal użytkowy ma wadę, to w pierwszej kolejności trzeba ustalić jej rodzaj i charakter.

Mogą to być wady:

• ograniczające przydatność lokalu do umówionego użytku
• uniemożliwiające korzystanie z lokalu
• zagrażające życiu lub zdrowiu najemcy lub przebywających w lokalu pracowników lub klientów.

Generalnie wady mogą być fizyczne i prawne. 

Fizyczna wada jest wtedy, gdy lokal nie ma tych cech, o których zapewniał wynajmujący.

Może to dotyczyć samej konstrukcji lokalu, jak i kwestii eksploatacyjnych. 

Można tu wymienić przykładowo:

• zbyt mała wysokość lub powierzchnia
• brak jednego pomieszczenia pomimo, że metraż całego lokalu jest prawidłowy
• przemarzanie ścian, niedogrzanie
• zła wentylacja, nadmierna wilgotność
• silne zewnętrzne pole elektromagnetyczne 
• niedostateczna instalacja elektryczna, niepozwalająca na normalne korzystanie z lokalu biurowego po podłączeniu urządzeń biurowych i oświetlenia.

Przykłady wad prawnych:

• lokal jest obciążony prawem na rzecz innej osoby, na przykład ograniczonym prawem rzeczowym użytkowania 
• lokal nie jest własnością najemcy który zapewniał, że jest właścicielem lub osobą upoważnioną do dysponowania lokalem
• prawo do korzystania z całości lub części lokalu ma inna osoba na podstawie zawartej umowy najmu.

Potrącenia można dokonać po dojściu do porozumienia o wielkości obniżki czynszu oraz za jaki okres obniżka przysługuje. 

Dopiero wtedy bowiem powstaje wierzytelność najemcy którą można przedstawić wynajmującemu do potrącenia.  

Warunkiem zrealizowania żądania obniżenia czynszu jest uprzednie złożenie przez najemcę oświadczenia, że domaga się obniżki, jej kwoty oraz za jaki okres.

Najemcy zatem, bez uprzedniego złożenia oświadczenia, nie przysługuje prawo do żądania obniżki.  

Nie można domagać się obniżki o 100% lecz tylko w odpowiednim stosunku do niedogodności wynikającej z wady.

Najemca jednak nie może domagać się obniżenia czynszu jeśli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy najmu. 

Jeśli lokal w ogóle nie nadaje się do użytku, to nie mamy do czynienia ściśle z wadą, lecz z sytuacją, że wynajmujący nie wydał najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. 

Istotna jest zatem treść umowy, albowiem można oddać w najem lokal nadający się jedynie do kapitalnego remontu albo lokal w stanie deweloperskim. 

Jeśli przedmiotem najmu jest taki właśnie lokal, opisany w umowie jako do remontu albo w stanie deweloperskim i najemca zobowiązuje się wykonać remont lub odpowiednie adaptacje na swój koszt, to nie może zarzucić wynajmującemu, że nie wykonał on swojego podstawowego obowiązku odnośnie wydania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. 

Kluczowe jest zatem określenie w umowie przydatności do „umówionego” użytku.

Domniemywa się, że lokal został wydany najemcy w stanie nadającym się do umówionego użytku i z tego względu na najemcy spoczywa ciężar obalenia tego domniemania, jeśli w umowie brak jest postanowień w tej kwestii. 

Gdy takie wady istnieją w chwili wydania lokalu albo ujawniły się później, to najemca może:

• domagać się od wynajmującego niezwłocznego usunięcia wad, po uprzednim zawiadomieniu go o tych wadach; jeśli wady nie zostaną niezwłocznie usunięte albo nie da się wad usunąć, to najemca może
• wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli umowa jest zawarta na czas określony.

Najemca nie może domagać się od wynajmującego usunięcia wad ani nie może wypowiedzieć najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy najmu. 

Kolejną kategorią wad są wady zagrażające życiu lub zdrowiu najemcy lub przebywających w lokalu pracowników i klientów. 

Wystarczy zatem wystąpienie stanu zagrożenia dla zdrowia lub życia. 

Istnienie zagrożenia może być subiektywne.

Na przykład niebezpieczeństwo wystąpienia reakcji alergicznej u najemcy lub jego pracowników, zagrzybienie, zawilgocenie lokalu, jest wadą zagrażająca zdrowiu.

W takiej sytuacji najemca może od razu najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia nawet jeśli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy najmu.

Uprawnienie to najemcy nie przysługuje, jeśli sam może usunąć wadę w zakresie obowiązku najemcy do dokonywania drobnych napraw lokalu. 

Najemca może wybrać żądanie obniżenia czynszu za czas występowania tego rodzaju wady.

Jest tak dlatego, że wada zagrażająca życiu lub zdrowiu osób może być jednocześnie wadą ograniczającą przydatność lokalu do umówionego użytku.