ZMIANA NAJEMCY LOKALU UŻYTKOWEGO

W czasie trwania terminowej umowy najmu lokalu użytkowego mogą wystąpić różne zdarzenia gospodarcze prowadzące do zmiany najemcy.

W istocie dojdzie do zmiany strony umowy najmu. 

Najprostszym sposobem jest rozwiązanie umowy.

Wymaga to zgody wynajmującego albowiem rozwiązania umowy nie można wymusić.  

Rozwiązania dokonuje się formie dokumentowej.

To znaczy, że oświadczenia najemcy i wynajmującego  o rozwiązaniu powinny być utrwalone na jakimkolwiek nośniku informacji, tak aby było możliwe zapoznanie się z ich treścią.

Może to być korespondencja email jeśli jednoznacznie z niej wynika, kto jest nadawcą i kto odbiorcą. 

Własnoręczny podpis nie jest potrzebny.

Kluczowe znaczenie w formie dokumentowej ma nośnik informacji. 

Dlatego elektroniczna korespondencja email, jeśli w sposób jednoznaczny można ustalić nadawcę i odbiorcę, jest w zupełności wystarczająca. 

Forma dokumentowa jest zachowana także w razie przesłania do odbiorcy pliku dźwiękowego, zawierającego ustne oświadczenie nadawcy.  

Jest to forma dokumentowa a nie ustna dlatego, że dźwięk jest jedynie technicznym sposobem utrwalenia oświadczenia na nośniku. 

Przesłanie skanu pisma do nadawcy także spełnia wymóg formy dokumentowej.

Choć pierwotnie, aby skan w ogóle powstał, to wcześniej musiało być sporządzone pismo „starym sposobem”. 

Do zmiany najemcy może dojść także w wyniku cesji wraz z przejęciem długu. 

Chodzi o przeniesienie na inną osobę wszystkich praw i obowiązków przysługujących najemcy.  

Niezbędna jest zgoda wynajmującego.

Umową cesji najemca może przenieść na osobę trzecią prawa wynikające z najmu, lecz to nie wystarczy. 

Potrzebne jest jeszcze przejęcie długu najemcy przez nowego najemcę, czyli wszystkich obowiązków wynikających z umowy najmu.

Chodzi o obowiązek zapłaty czynszu, opłat eksploatacyjnych, dokonywania drobnych napraw albo, jeśli wynika to z umowy, dokonywania innych nakładów na lokal.

Sprzedaż przedsiębiorstwa. 

Sama sprzedaż przez najemcę swojego przedsiębiorstwa nie spowoduje automatycznie, że na nabywcę przejdą wszystkie prawa i obowiązki wynikające z najmu.

Konieczne jest zawarcie umowy cesji i przejęcia długu, ponieważ zbycia przedsiębiorstwa nie dokonuje się jednym aktem.

Potrzebne są jeszcze umowy wykonawcze dotyczące poszczególnych składników przedsiębiorstwa.

Takimi umowami wykonawczymi, jeśli chodzi o najem, są cesja i przejęcie długu.

Aport najmu do spółki kapitałowej. 

Co do zasady, prawo najmu posiada zdolność aportową i wobec tego może być wniesione do spółki kapitałowej jako wkład niepieniężny, czyli aport. 

Nie doprowadzi to jednak do zmiany w osobie najemcy. 

Nadal jest konieczne zawarcie ze spółką przyjmującą aport umowy cesji oraz umowy z wynajmującym o przejęcie długu albo zgody wynajmującego na przejęciu długu.  

Nie da się bowiem w drodze aportu prawa najmu, a nawet w drodze aportu przedsiębiorstwa najemcy, wnieść do spółki wkład będący w istocie długiem.

Dług polega na obowiązku zapłaty czynszu, opłat eksploatacyjnych i innych obowiązków wynikających z umowy najmu i przepisów kodeksu cywilnego.

Przepisy dotyczące zbycia przedsiębiorstwa oraz wnoszenia aportów do spółek kapitałowych nie są regulacjami kompletnymi.

Z tego powodu jest konieczne zawieranie dodatkowych, szczegółowych umów które wywołają skutki w postaci cesji wierzytelności z najmu oraz przejęcia długu.

Chodzi zatem o przeniesienie wszystkich praw i obowiązków na nowego najemcę, co nie nastąpi bez odrębnych umów cesji i przejęcia długu. 

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek