OPŁATY EKSPLOATACYJNE LOKALU UŻYTKOWEGO
Opłaty za korzystanie z lokali użytkowych, tak samo jak za korzystanie z lokali mieszkalnych, składają się z dwóch zasadniczych elementów.
Pierwszym z nich jest czynsz najmu.
To wynagrodzenie wynajmującego za samo korzystanie z lokalu.
Obejmuje najczęściej, oprócz kosztu inwestycji i spodziewanego zysku, koszty bieżącej obsługi kredytu zaciągniętego na inwestycję, odpisów na remonty i przyszłe prace modernizacyjne, jakie trzeba będzie podjąć aby zachować lokal w stanie przydatnym do użytku w wieloletniej perspektywie czasowej.
Drugim elementem opłaty za korzystanie z lokalu są opłaty eksploatacyjne.
Mogą być zryczałtowane i wkalkulowane w czynsz.
Jednak w zdecydowanej większości przypadków stanowią odrębny składnik opłat, precyzyjnie uregulowany w umowie najmu.
Wynajmujący bowiem oddaje najemcy lokal do używania i wobec tego czynsz najmu jest wynagrodzeniem za samo udostępnienie lokalu.
Skoro czynsz jest tylko za udostępnienie lokalu, to pokrywanie kosztów eksploatacji należy do najemcy.
Jest zatem niezwykle ważne określenie definicji opłat eksploatacyjnych, tak aby wynajmujący i najemca jednakowo rozumieli czym są opłaty eksploatacyjne i co się na nie składa.
Najemcy najczęściej bowiem, na początku najmu, sugerują się wysokością opłat miesięcznych często zapominając, że są to tylko zaliczki do rozliczenia w ujęciu rocznym albo półrocznym.
Szczególna ostrożność powinna być zachowana w przypadku lokali w nowych biurowcach i galeriach handlowych, w pierwszym roku rozpoczęcia eksploatacji.
Właściciel obiektu może jedynie w sposób przybliżony określić koszty eksploatacji obiektu, które rosną w miarę upływu lat, a nawet pojawiają się nowe koszty, wcześniej nieprzewidziane i nieskalkulowane.
Dlatego wynajmujący starają sobie zagwarantować w umowach najmu możliwość jednostronnego rozszerzenia katalogu opłat eksploatacyjnych.
Może to być uzasadnione zmianą sposobu lub wzrostem kosztu zarządzania obiektem, wzrostem stawek podatku od nieruchomości, zwiększeniem stanu osobowego pracowników ochrony, kosztami konserwacji terenów wokół obiektu i tym podobnych kosztów.
Generalnie chodzi o partycypację najemców w kosztach utrzymania obiektu.
W galeriach handlowych jest stosowana opłata dodatkowa za koszty marketingu obiektu w celu pozyskania jak największej liczby potencjalnych klientów.
Chodzi o koszty katalogów, bilboardów, wydarzeń na terenie galerii, wystaw.
Jest to jednak usługa odrębna od najmu, polegająca na zwiększaniu lub utrzymywaniu atrakcyjności obiektu. Nie ma ona ścisłego związku z opłatami eksploatacji lokalu.
Czynsz najmu może być jednostronnie podwyższony przez wynajmującego bez zgody najemcy.
Obojętne, czy najem jest na czas oznaczony czy nieoznaczony.
Natomiast odnośnie opłat eksploatacyjnych, to wynajmujący może wymusić ich podwyższenie wtedy, gdy umowa najmu daje taką możliwość.
Wyjątkiem są koszty eksploatacji bezpośrednio dotyczące lokalu, takie jak gaz, energia elektryczna, zużycie wody, odbiór ścieków.
Zapłatę tego rodzaju opłat eksploatacyjnych wynajmujący może wymusić nawet wtedy, gdy w umowie najmu nie ma o tym żadnych postanowień.
Wynika to z zasady, że czynsz najmu jest za samo udostępnienie lokalu.
Zatem ewentualne wypowiedzenie czynszu przez wynajmującego nie obejmuje wypowiedzenia wysokości opłat eksploatacyjnych.
W razie opóźnienia się najemcy w zapłacie opłat eksploatacyjnych, wynajmujący nie będzie mógł zastosować przepisów uprawniających go do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia
Ponieważ umowy najmu lokali użytkowych najczęściej są zawierane na czas określony, to można w umowie określić przypadki uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia najmu przed upływem terminu obowiązywania umowy.
Jednym z takich przypadków może być istnienie zaległości najemcy w zapłacie opłat eksploatacyjnych lub opłat marketingowych.
Jeśli najemca zalega z opłatami eksploatacyjnymi to powstaje sytuacja, że koszty eksploatacji ponosi wynajmujący.
Stanowi to nieuzasadnioną korzyść dla najemcy, który wymusza kredytowanie swojej działalności gospodarczej kosztem wynajmującego.
Z tej przyczyny, oprócz żądania zapłaty zaległych opłat eksploatacyjnych oraz odsetek za opóźnienie, wynajmujący może domagać się od najemcy pokrycia szkody wskutek wymuszenia przez najemcę kredytowania jego działalności.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
