WARUNKOWA UMOWA NAJMU – EKSPEKTATYWA
Warunkowa umowa najmu jest zawierana najczęściej w obrocie obustronnie profesjonalnym.
Dlatego warunkowa, że jest zawierana pod warunkiem bądź zawieszającym bądź rozwiązującym.
Najczęściej jest to warunek zawieszający.
W przypadku warunku zawieszającego wynajmujący i najemca zawieszają skutki zawartej umowy aż do chwili ziszczenia się warunku.
Najczęściej chodzi o otrzymanie jakiejś decyzji administracyjnej.
Do zawarcia tego rodzaju warunkowej umowy najmu często dochodzi na etapie przedinwestycyjnym albo inwestycyjnym budynku, w którym mają powstać lokale użytkowe na wynajem.
Mogą to być biurowce, galerie handlowe, hale magazynowe, hale garażowe.
Chodzi o sytuację, kiedy inwestor nie dysponuje jeszcze przedmiotem najmu, czyli lokalem.
Powodem zawierania takich umów jest brak pewności inwestora, czy i kiedy otrzyma on potrzebne zgody budowlane, czy terminowo będą dokonywane odbiory techniczne, a nawet czy i kiedy otrzyma pozwolenie na użytkowanie obiektu.
Może to być także stan niepewności co do płynności finansowania inwestycji przez bank.
Natomiast po stronie najemcy może to być warunek uzyskania potrzebnej koncesji lub zezwolenia.
Na przykład najemca jest jeszcze w trakcie procedury uzyskiwania zezwolenia na prowadzenie detalicznej sprzedaży alkoholu albo na prowadzenie salonu bukmacherskiego.
Albo nie jest jeszcze wpisany do rejestru działaności regulowanych, a w lokalu zamierza prowadzić kantor.
Koncesja jest potrzebna jeśli w lokalu ma być prowadzony sklep myśliwski ze sprzedażą broni i amunicji.
Jeśli najemca uzyska koncesję albo zezwolenie, to warunek zawieszający ziści się i wtedy wejdą w życie postanowienia umowy najmu.
Taki sam skutek prawny wystąpi w przypadku, gdy inwestor zakończy inwestycję i będzie już dysponował lokalem nadającym się do wynajmu.
Może być sytuacja, kiedy obydwie strony umowy warunkowej oczekują na ziszczenie się warunków.
Inwestor oczekuje końcowych decyzji administracyjnych organu architektoniczno-budowlanego, a najemca koncesji albo zezwolenia.
Umowa najmu wejdzie w życie wtedy, gdy jedna ze stron umowy, obojętnie która, otrzyma jako ostatnia oczekiwaną decyzję administracyjną.
Zatem zarówno inwestorowi jak i przyszłemu najemcy przysługuje prawo ekspektatywy, czyli prawo tymczasowe.
Jest to stan prawny tymczasowej niepewności, oczekiwania na skutki, czyli na wejście w życie umowy najmu.
Ekspektatywa kończy się bez względu na to, czy warunek ziścił się, czy nie.
W każdym bowiem przypadku ziszczenia się lub nieziszczenia warunku ekspektatywa wygasa i bądź to umowa najmu wejdzie w życie, bądź nie.
Jeśli warunek nie ziści się i umowa najmu nie wejdzie w życie, to nie przysługują żadne roszczenia odszkodowawcze.
Chyba że którakolwiek ze stron przeszkodziła w ziszczeniu się warunku w wyniku swojego działania, które można uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
