PRZEDWSTĘPNA UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO
Inwestorzy budujący galerie handlowe lub biurowce albo inwestujący w kupno kilku lokali użytkowych już na etapie projektowania inwestycji zapewniają sobie najemców.
Jest to sposób na zdobycie dobrego finansowania inwestycji.
Banki bowiem chętniej udzielają kredytu na tego rodzaju kosztowną inwestycję, jeśli znaczna część lokali ma dobre widoki na wynajęcie.
Przy czym te widoki mają solidną podstawę w postaci zawartych już przedwstępnych umów najmu.
W umowie przedwstępnej przyszły najemca i inwestor oznaczają termin, z upływem którego dojdzie do zawarcia umowy najmu.
Może to być konkretna data kalendarzowa albo określenie przybliżone, takie jak latem, jesienią, zimą określonego roku.
Wiąże się z tym konieczność wzięcia pod uwagę przewidywanego czasu trwania procesu inwestycyjnego na który składają się nie tylko roboty budowlane i wykończeniowe.
Trzeba też wziąć pod uwagę czas potrzebny do uzyskania potrzebnych pozwoleń od organu architektoniczno-budowlanego, jak na przykład pozwolenie na użytkowanie.
Proces inwestycyjny może się przedłużać wobec konieczności uzyskania licznych obiorów, jak odbiór obiektu przez straż pożarną czy sanepid.
Dlatego przewidywany pierwotnie czas trwania inwestycji może przedłużyć się i dlatego takie określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej najmu jak „na wiosnę”, „latem” określonego roku mogą być stosowane.
Częściej jednak w umowie przedwstępnej postanawia się o możliwości opóźnienia w gotowości inwestora do zawarcia umowy najmu z uwagi na nieprzewidywane opóźnienia względem harmonogramu robót budowlanych lub harmonogramu odbiorów i udzielania pozwoleń.
Strony umowy przedwstępnej nie są jeszcze wynajmującym ani najemcą. Są tylko stronami umowy przedwstępnej.
Jeśli okaże się, że do zawarcia umowy najmu nie doszło, to powstaje kwestia roszczeń odszkodowawczych.
Z roszczeniami może wystąpić zarówno inwestor, jak i niedoszły najemca.
To zależy kto nie wypełnił swojego zobowiązania.
Jednak zbyt wczesne wystąpienie z roszczeniami może okazać się niekorzystne.
Istnieje bowiem możliwość, że nawet kilkumiesięczne przekroczenie wszelkich terminów określonych w umowie przedwstępnej może nie mieć większego wpływu na interesy żadnej ze stron.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona, czyli umowa najmu, miała być zawarta.
Jest zatem sporo czasu na podjęcie decyzji i dlatego nie warto się zbytnio śpieszyć.
Chyba, że niedoszły najemca znalazł w między czasie inny lokal i tańszy albo inwestor znalazł nowego najemcę.
Tym bardziej, jeśli przewidywane stawki czynszu miałyby wzrosnąć w tej konkretnej lokalizacji inwestycji.
Jakie roszczenia można zgłosić?
Przede wszystkim jest to roszczenie odszkodowawcze.
Chodzi o pokrycie szkody za samo wdanie się w umowę przedwstępną.
Po stronie najemcy może chodzić o pokrycie kosztów dotychczasowej obsługi prawnej dotyczącej wszelkich kwestii prawnych, dotyczących lokalu, który miał być najmowany.
Także kosztów architektonicznych prac adaptacyjnych leżących po stronie najemcy, prowadzenia negocjacji zmierzających do zawarcia umowy przedwstępnej itp.
Po stronie inwestora będą to koszty wykonawczych robót adaptacyjnych zmierzających do przystosowania lokalu do przyszłych potrzeb najemcy, także wszelkich kwestii prawnych.
W tego rodzaju umowach przedwstępnych w obrocie profesjonalnym strony jednak decydują się najczęściej na postanowienia o zapłacie kar umownych.
Ma to taki wymiar praktyczny, że nie trzeba wykazywać powstania szkody ani jej wysokości.
Wystarczy samo niewykonanie zobowiązania aby można było wystąpić o zapłatę kary umownej.
Strona poszkodowana ma wybór, czy dochodzić zawarcia umowy najmu na drodze sądowej, czy zadowolić się karą umowną.
Dlatego dłużnik, czyli ten, który umowy przedwstępnej nie wykonał, nie może sam zwolnić się ze swojego zobowiązania przez zapłatę kary umownej.
O tym, czy ma dojść do zapłaty kary, czy do zwarcia umowy najmu, decyduje poszkodowany, czyli wierzyciel.
Możliwość żądania odszkodowania albo zapłaty kary umownej jest określana jako tak zwany słabszy skutek umowy przedwstępnej.
Jest tak dlatego, że zasadniczo poszkodowany nie otrzymuje pełnego pokrycia szkody, a jedynie poniesione dotąd koszty.
Może za wyjątkiem kary umownej, której wysokość i sposób obliczania może być tak określona, że szkoda zostanie w całości pokryta.
Jeśli umowa przedwstępna najmu lokalu użytkowego została zawarta na piśmie, to wierzyciel, czyli strona poszkodowana, może dochodzić zawarcia umowy najmu na drodze sądowej.
Chodzi o powództwo o złożenie przez dłużnika oświadczenia woli o oznaczonej treści.
Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek zawarcia umowy najmu zastępuje oświadczenie dłużnika i stwierdza zawarcie umowy najmu.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
