NAJEM LOKALU UŻYTKOWEGO
Lokalem użytkowym jest wydzielone pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, które nie są pomieszczeniami mieszkalnymi, technicznymi ani gospodarczymi.
Muszą one być oddzielone od reszty budynku stałymi przegrodami budowlanymi.
Mogą to być ściany, a także duże witryny, takie jak witryny sklepów w galeriach handlowych, zajmujące całą szerokość lokalu oraz wysokość od podłogi po sufit.
Istotna jest cecha trwałości przegrody, a nie materiał z którego jest wykonana.
Jeśli choć jedna przegroda nie ma charakteru trwałego, to nie mamy do czynienia z lokalem.
Nie jest jednak konieczne aby przegrody były ścianami.
Mogą to być inne elementy architektoniczne, wystarczy aby zakreślały granice lokalu.
Dopuszczalne są słupy, filary, kolumny, a nawet żaluzje opuszczane na noc po zakończeniu działalności handlowej lub usługowej.
To znaczy, że lokal użytkowy nie musi być zamknięty przegrodami ze wszystkich stron.
Inna jest sytuacja gdy mamy do czynienia z najmem tak zwanej wyspy, czyli ze standem. Nie mają przegród budowlanych, ponieważ nie są lokalami ani pomieszczeniami.
Standy to stoiska różnych działalności handlowych i usługowych, usytuowane w ciągach pieszych galerii handlowych.
Są wydzielone z ogólnodostępnej przestrzeni dla klientów.
Wydzielenie może być wykonane za pomocą lad, niskich regałów lub innych mebli. Tworzy się wtedy dobrze widoczna dla klientów wyspa.
Takie usytuowanie standów jest atrakcyjne dla najemców, albowiem z reguły gwarantuje dobrą widoczność stoiska.
Przedmiotem najmu w tym przypadku jest określona powierzchnia użytkowa z przeznaczeniem na posadowienie standu, a nawet stand już wykonany przez wynajmującego.
Wynajmujący oddaje wówczas w najem bądź to powierzchnię użytkową z przeznaczeniem na stand, bądź gotowy stand o określonej powierzchni i usytuowaniu.
Do standów stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o najmie lokali.
Jeśli stand ma być wykonany przez najemcę, to wynajmujący zazwyczaj zastrzega sobie prawo do przedstawienia mu projektu standu.
Dopiero po zaakceptowaniu projektu przez wynajmującego, najemca może przystąpić do budowy standu i eksploatacji.
Stand musi spełniać wymagania ppoż., a jeśli jest potrzebne podłączenie do energii elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej, to instalacje muszą spełniać wymogi bezpieczeństwa.
Wymiary standu, takie jak szerokość, długość i wysokość, mogą podlegać ograniczeniom.
Stand bowiem nie powinien zasłaniać witryn pobliskich sklepów i nie może blokować ruchu pieszego.
Powszechną praktyką jest zawieranie umów najmu lokali użytkowych na czas określony.
Chodzi o zapewnienie dochodów właścicielowi w oznaczonej perspektywie czasowej, aby jego inwestycja mogła się zwrócić.
Inwestycje wynajmujących, polegające na budowie galerii handlowych lub kupnie lokali z przeznaczeniem na wynajem, zwykle są kredytowane.
Dlatego, oprócz umowy najmu, wynajmujący i najemca często zawierają umowę cesji wierzytelności na rzecz banku kredytującego.
Cedowana wierzytelność jest z tytułu czynszów należnych wynajmującemu od najemcy.
Czas trwania umowy najmu może być określony nie tylko w latach lub miesiącach.
Można wskazać datę z upływem której najem zakończy się.
Może to być także wskazanie określonego zdarzenia, którego nadejście zakończy najem.
W każdym razie czas trwania najmu można określić maksymalnie na 30 lat, choć jest to rzadka sytuacja.
Umowa najmu lokalu użytkowego wymaga formy pisemnej, jeśli jest zawarta na czas dłuższy niż 1 rok.
Ale nie ma obowiązku zachowania tej formy.
Najem można zawrzeć ustnie, lecz należy liczyć się z trudnościami dowodowymi w razie sporu o warunki najmu.
Poza tym niedochowanie formy pisemnej skutkuje uznaniem, że najem jest zawarty na czas nieokreślony.
W stosunkach obustronnie profesjonalnych, gdy zarówno wynajmujący jak i najemca są przedsiębiorcami, nie występują umowy ustne.
Pisemna umowa jest potrzebna choćby po to, aby księgowo udokumentować przychody po stronie wynajmującego oraz koszty uzyskania przychodu po stronie najemcy.
Z umowy bowiem będzie wynikać wysokość czynszu, a także sposób ustalania opłat eksploatacyjnych.
Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek
