WŁASNOŚĆ PRZESTRZENI NAD I POD POWIERZCHNIĄ NIERUCHOMOŚCI

Własność nieruchomości rozciąga się na przestrzeń nad i pod jej powierzchnią. 

Sięga tak daleko, jak pozwala na to społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. 

Oznacza to, że z przestrzeni nad i pod gruntem można korzystać w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne dla realizacji funkcji prawa własności konkretnej nieruchomości.  

Istotne jest zatem przeznaczenie gruntu i miejsce położenia.

Sposób korzystania z przestrzeni nad powierzchnią gruntu rolnego będzie inny niż gruntu przeznaczonego pod wysoką zabudowę biurową w centrach miast.

Granice własności nad i pod powierzchnią określają:

• przepisy planistyczne i wydane na ich podstawie przepisy prawa miejscowego
• prawo lotnicze
• prawo geologiczne i górnicze
• prawo wodne.

Przepisy planistyczne. 

Uchwalane przez gminy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określają między innymi maksymalną dopuszczalną wysokość zabudowy.

Ten wskaźnik określa, jaka przestrzeń nad powierzchnią działki pozostaje w gestii właściciela nieruchomości.

Prawo lotnicze.

Nie jest określona jakaś stała wysokość od której zaczyna się „terytorium” lotnicze.

Przestrzeń nad działką będąca w gestii właściciela będzie inna w przypadku działki położonej obok lotniska, a inna działki położonej 200 km dalej.

Przestrzeń powietrzna jest bowiem podzielona na strefy i piętra mające różny zasięg, przeznaczenie i wysokość.

Wyróżnia się strefy kontrolowane lotniska CTR, rejony kontrolowane lotniska TMA i strefy niekontrolowane G.

Są jeszcze strefy C i D oraz rozmaite inne struktury w przestrzeni które mogą być czasowo aktywowane, czasowo wydzielane, strefy ćwiczeń, strefy rezerwowane, strefy wyłączone z ruchu, korytarze wojskowe i cywilne.  

W zależności od rodzaju i zasięgu stref, prawo własności w przestrzeni nad nieruchomością może być ograniczone w różny sposób.

Prawo własności w przestrzeni nad powierzchnią nieruchomości najczęściej jest ograniczone maksymalną wysokością dopuszczalnej zabudowy.

Lecz może być zakazana możliwość innego sposobu korzystania z przestrzeni.

Na przykład mogą być zakazane rekreacyjne loty dronem nad własną nieruchomością.

Prawo geologiczne i górnicze. 

Znajdujące się pod powierzchnią nieruchomości kopaliny są w większości własnością górniczą Skarbu Państwa i dlatego wykonywanie prawa własności pod powierzchnią nieruchomości jest ograniczone.

Własnością górniczą Skarbu Państwa są złoża:

• węglowodorów
• węgla kamiennego
• metanu
• węgla brunatnego
• metali i rud metali
• soli kamiennej
• siarki
• rud pierwiastków promieniotwórczych
• soli potasowej
• gipsu
• kamieni szlachetnych
• gazów szlachetnych
• wód leczniczych, termalnych i solankowych.

Własnością właściciela nieruchomości są niestanowiące własności górniczej złoża takich kopalin jak:

• piasek
• glin
• kamienie budowlane i drogowe
• żwiry. 

Lecz wydobycie wymaga koncesji z wyjątkiem sytuacji, gdy:

• jest prowadzone wyłącznie na potrzeby własne
• nie przekroczy 10 m3 rocznie
• nie naruszy przeznaczenia nieruchomości 
• a na 7 dni przed rozpoczęciem wydobycia zostanie złożone zawiadomienie do organu nadzoru górniczego o zamiarze wydobywania.

Prawo wodne. 

Przestrzeń pod powierzchnią nieruchomości może być wykorzystywana do:

• poboru wód podziemnych
• wprowadzania ścieków do ziemi.

Ograniczenia dotyczą rozmiarów takiego korzystania. 

Pobór wód podziemnych i wprowadzanie do ziemi ścieków w ilości powyżej 5 m3 na dobę wymaga pozwolenia wodnoprawnego.

Tekst i zdjęcia Przemysław Ostrzyżek