Kiedy dzierżawa a kiedy najem?

.
Na ogrodzeniach niektórych warszawskich i podwarszawskich placów zdarza się widzieć banery o treści „wydzierżawię”.

Jednak umowa, która będzie zawarta, to nie dzierżawa, lecz najem.

Pośród przedsiębiorców jest dość silnie utrwalone przekonanie, że jeśli mamy do czynienia z lokalami, budynkami, kontenerami itp. to zawieramy umowy najmu, ale jeśli chodzi o grunty, to jest to dzierżawa.

Różnica pomiędzy najmem i dzierżawą jest czasem niewielka i trudno uchwytna, ale zawsze trzeba mieć na uwadze, że z dzierżawą łączy się pobieranie tak zwanych pożytków naturalnych lub cywilnych, czego w najmie nie ma.

Pożytki są pojęciowo zbliżone do dochodów, jakie przynosi rzecz. W umowie dzierżawy chodzi właśnie o korzystanie z tych dochodów. Jest to podstawowy cel dzierżawy.

Typowym i podręcznikowym przykładem pożytków naturalnych jest żwir, glina, owoce z sadu.

Z dzierżawą mamy do czynienia także z odpłatnym oddaniem do korzystania przedsiębiorstwa, na przykład znajdującego się na placu działającego sklepu ogrodniczego czy komisu samochodowego.

Pożytkami cywilnymi są dochody, jakie przynosi sklep lub komis i podstawowym celem dzierżawy jest uzyskiwanie dochodów z już działającego, cudzego przedsiębiorstwa, a nie prowadzenie własnego na cudzym placu.

Plac (czyli działka lub jej część) może być konieczny do przechowywania i ekspozycji samochodów, do przechowywania i eksponowania sadzonek, narzędzi ogrodniczych.

Nie będzie dzierżawą oddanie placu do odpłatnego korzystania, a następnie podnajmowanie innym osobom, na przykład sezonowo w celu umożliwienia podnajemcy sprzedaży choinek, czy składowania i sprzedawania materiałów budowlanych.

Przedsiębiorca prowadzący sprzedaż choinek czy materiałów budowlanych potrzebuje po prostu miejsca na swój towar i zawiera umowę najmu aby mieć gdzie składować towar.

Wynajmujący, będący jednocześnie najemcą placu, pobiera z tego tytułu czynsz najmu od podnajemcy, i ten czynsz jest dochodem ze stosunku cywilno-prawnego uzyskanego przez najemcę od podnajemcy, a nie pożytkiem cywilnym placu.

Zatem place (czyli działki) z reguły są przedmiotem najmu, a nie dzierżawy, albowiem celem umowy jest korzystanie z tego placu, a nie z dochodów których sam plac, jako taki, nie przynosi.

Przemysław Ostrzyżek