Kupno własnościowego mieszkania spółdzielczego gdy spółdzielnia jest bankrutem

.
Niekiedy pojawiają się na nieruchomościowym rynku wtórnym oferty sprzedaży własnościowych mieszkań spółdzielczych podczas upadłości spółdzielni.

Od razu trzeba powiedzieć, że obrót takimi mieszkaniami jest bezpieczny a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest przed wierzycielami chronione.

Obawy wynikają przede wszystkim z nieznajomości prawa.

Co więcej, sytuacja członków spółdzielni może okazać się korzystna jeśli majątek upadłej spółdzielni syndyk sprzeda podmiotowi niebędącemu spółdzielnią.

Wtedy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w odrębną własność lokalu, czyli tak zwaną „pełną własność”.

A jeśli majątek upadłej spółdzielni syndyk sprzeda innej spółdzielni mieszkaniowej, to nadal mieszkanie jest własnościowe. Zmieni się jedynie sama spółdzielnia.

Członkom „starej” spółdzielni przysługuje wtedy roszczenie o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni bez względu na to, czy jest to członek spółdzielni który nie sprzedał swojego mieszkania, czy jest to nabywca mieszkania spółdzielczego.

Jest to roszczenie a zatem aby z niego skorzystać trzeba zgłosić akces przystąpienia do nowej spółdzielni, co wyraża się złożeniem pisemnego wniosku.
I o tym trzeba pamiętać, choć nowa spółdzielnia powinna zawiadomić członków „starej” spółdzielni o konieczności złożenia wniosku w ustalonym terminie.

Jeśli wkład budowlany został w całości uzupełniony i rozliczony ze spółdzielnią i członek spółdzielni nie zalega z żadnymi innymi opłatami, to w czasie trwania postępowania upadłościowego może żądać zawarcia umowy przeniesienia na niego własności lokalu.

Jest to potocznie nazywane „przekształceniem” spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, choć jest to w istocie umowa o przeniesienie własności.

Jest zatem wybór.
Członek spółdzielni mający zamiar sprzedać mieszkanie własnościowe, może sprzedać samo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czyli ograniczone prawo rzeczowe, albo przed sprzedażą „przekształcić” je w odrębną własność i wtedy sprzedać.

Jeśli kupujący kupi mieszkanie spółdzielcze a zatem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to może bądź to pozostawić sobie to prawo, bądź to „przekształcić” w odrębną własność.

Wybór mają obydwie strony transakcji.

Oczywiście owe „przekształcenie” będzie możliwe, jeśli stan prawny nieruchomości jest uregulowany, spółdzielni przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania gruntu na którym budynek został wybudowany przez spółdzielnię lub jej prawnych poprzedników.

W przeciwnym razie przedmiotem sprzedaży będzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a kupujący stanie się członkiem spółdzielni.

A co w przypadku nieudolnego zarządu spółdzielni, który dopuścił do zaprzestana regulowania dostawcom opłat za dostarczane przez nich media?
Czy jest się czego bać?

Bieżące koszty eksploatacyjne reguluje syndyk z bieżących opłat eksploatacyjnych ponoszonych na rzecz spółdzielni, czyli z tak zwanych „czynszów administracyjnych”.

Zatem środków nie powinno zabraknąć, przynajmniej na bieżące rozliczenia za wodę, ciepło, gaz, kanalizację, okresowe przeglądy i naprawy.

Właściciele mieszkań (z odrębną własnością lokalu) mogą też podjąć uchwałę większością udziałową o zastosowaniu wobec nich przepisów ustawy o własności lokali.
Nie naruszy to praw członków spółdzielni a jedynie będzie dotyczyć samych właścicieli lokali, którzy w wyniku przeniesienia na nich własności lokali już członkami spółdzielni nie są.

Powstała w ten sposób wspólnota mieszkaniowa będzie proporcjonalnie partycypować w kosztach eksploatacji całego budynku a członkowie wspólnoty mieszkaniowej będą się rozliczać ze wspólnotą każdy z nich, proporcjonalne do swoich udziałów we wspólnocie.

Zatem możliwości jest kilka:

1. Można nic nie robić i sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nabywca stanie się członkiem spółdzielni i nikt nie będzie mógł przejąć jego mieszkania pomimo trwającej upadłości spółdzielni.

2. Sprzedający może przed zakończeniem postępowania upadłościowego zażądać od spółdzielni a w praktyce od syndyka, przeniesienia na niego własności lokalu, czyli tzw. „przekształcenia” w odrębną własność.
Przepisy dają na to spółdzielni 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Koszty notarialne ponosi wnioskodawca.
I dopiero wtedy właściciel wyodrębnionego lokalu wprowadza ofertę sprzedaży na rynek a kupujący nabywa własność lokalu.

3. Członek upadłej spółdzielni może też czekać na zakończenie postępowania upadłościowego i w zależności od tego, kto kupi majątek spółdzielni – czy inna spółdzielnia, czy podmiot spółdzielnią niebędący – sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdy majątek kupi od syndyka inna spółdzielnia, albo sprzedać mieszkanie „z pełną własnością” które z mocy prawa stanie się odrębną własnością lokalu, gdy majątek kupi od syndyka podmiot spółdzielnią niebędący.

Przemysław Ostrzyżek